Stellungnahme des Stadtrats an der Sitzung des Grossen Stadtrats vom 11.11.2014

Zur Vorlage Übernahme des Grundstücks GB 5317 am Rothüsliweg in Schaffhausen lastenden Bauchrechts zugunsten der Eisenbahner-Baugenossenschaft von den SBB

Die 1926 gegründete Eisenbahner-Baugenossenschaft Schaffhausen (EBS) verfügt über mehrere Liegenschaften auf Stadtgebiet mit insgesamt 54 EFH und 89 Wohnungen, die sie seit vielen Jahren vorbildlich unterhält. Sie ist im gemeinnützigen Wohnungsbau ein langjähriger und verlässlicher Player. Seit 1966 ist die EBS Baurechtsnehmerin der Parzelle am Rothüsliweg 9 - 21, die sie mit 6 Mehrfamilienhäusern und einer Tiefgarage bebaut hat. Die Lage dieser Liegenschaft ist trotz Nähe zur Hochstrasse ruhig. Sie liegt zentral und ist mit dem öV gut erschlossen. Deshalb und weil die Wohneinheiten einen zeitgemässen Standard aufweisen - 2012 wurden die Flachdächer sogar mit thermischen Solaranlagen und Photovoltai­kanlagen ausgerüstet - kommt es kaum zu Leerständen. Das Angebot der 49 attraktiven 2.5 - 5 ½-Zimmerwohungen ist gesucht, nicht zuletzt auch, weil Kosten- und nicht Marktmieten dafür bezahlt werden müssen. Das ist ja das massgebende Kriterium für die Gemeinnützigkeit. Es geht hier nicht um Sozialwohnungen, sondern um zahlbaren Wohnraum auch für tiefere und mittlere Einkommensschichten.

Die SBB fährt bei ihrem grossen Liegenschaftenbestand zur Zeit leider eine Strategie des Ausverkaufs. Dadurch gefährdet sie zum Teil auch den Bestand von Wohnbaugenossenschaften. Als die EBS im Jahr 2012 von den Verkaufsabsichten der SBB bezüglich des Grundstücks GB 5317 am Rothüsliweg erfahren hat, wandte sie sich mit dem Ersuchen an die Stadt, das Land samt dem bis 2056 laufenden Baurecht von den SBB zu übernehmen. Sie hatte Bedenken, dass das Land am freien Markt landet und die Siedlung ihren gemeinnützigen Charakter verliert. Für die Baugenossenschaft selber wäre der Kauf, insbes. dessen Finanzierung zu einem schwierigen „Hosenlupf“ geworden. Zudem suchte sie eine nachhaltige Lösung für den längerfristigen Bestand der Siedlung. 

Der Stadtrat hat bereits 2012 Vorentscheide gefällt und Hand für eine solche Lösung geboten. Warum?

Die Stadt pflegt seit Jahrzehnten eine aktive Bodenpolitik unter anderem durch Abgabe von städtischem Land im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger. Dank dieser Politik profitieren noch heute viele Einwohnerinnen und Einwohnern von zahlbarem Wohnraum.

Die bewährte Baurechtspolitik zur Förderung des gemeinnützigen Wohnraums bildet bei der Entwicklung unserer Stadt einen wichtigen Eckpfeiler. Es geht um eine möglichst ausgewogene soziale Durchmischung der Bevölkerung in allen Quartieren (vgl. Legislaturschwerpunkte 2013 - 16, insbes. Ziff. 1.3), also um eine gezielte Wohnraumförderung für Familien oder ältere Menschen mit tieferen bis mittleren Einkommen.

Die Bevölkerung vor allem in den städtischen Räumen ist hinsichtlich der Verfügbarkeit von zahlbarem Wohnraum sensibilisiert und erwartet von den Städten ein entsprechendes Engagement. Das zeigen zahlreiche Volksabstimmungen. Bei uns sind zwei Volksinitiativen zu diesem Thema hängig.

Der Stadtrat anerkennt die wichtige Bedeutung des gemeinnützigen Wohungs­baus. Er hat vor noch nicht allzulanger Zeit seine Wohnraumentwicklungsstrategie entsprechend angepasst, um diesem Anliegen einen noch höheren Stellenwert zu geben. Es geht hier um ein eigene Bedürfnis, das über das Instrument des Rahmenkredits sichergestellt werden kann. 

Auch die städtische Immobilienstrategie wurde vor noch nicht allzu langer Zeit angepasst. Das Instrument des Baurechts soll gezielter und wirksamer eingesetzt werden. Das heisst, wir trennen uns von strategisch unwichtigen Kleinliegenschaften mit EFH und investieren den Erlös in grössere Grundstücke, wo wir gemeinnützige Siedlungen, wie diejenige am Rothüsliweg, erhalten oder fördern können. Damit haben wir einen wesentlich besseren Hebel, um das Ziel der guten sozialen Durchmischung der Quartiere zu erreichen.

Aufgrund der Anpassung unserer Immobilienstrategie sind in den letzten Jahren mit Unterstützung dieses Rates zahlreiche entbehrliche kleinflächige Baurechtsgrundstücke verkauft worden. Der Stand des Rahmenkredits ist deshalb stark angestiegen (zeitweise auf über Fr. 30 Mio.). Der Stadtrat hat sich immer dazu bekannt, diese Verkaufserlöse von entbehrlichen Grundstücken unter anderem zum Erhalt und zur Förderung von zahlbarem Wohnraum zu reinvestieren. Der Kauf des 5‘660 m2 grossen Grundstücks am Rothüsliweg für Fr. 2.155 Mio. und die Übernahme des Baurechts von der SBB, das uns einen jährlichen Baurechtszins von Fr. 48‘295.-- bringt, stellt einen Tatbeweise für dieses Bekenntnis dar. Wie Sie wissen, haben wir darüber hinaus mit dem Rahmenkredit ja auch noch Liegenschaften von gefährdeten Wohnbaugenossenschaften übernommen, um deren Bestand erhalten zu können. Im Rahmen der Antwort auf die Interpellation Hermann Schlatter werden wir dazu noch weitere Aussagen machen.

Den Baurechtsvertrag passen wir im Einverständnis der Baurechtsnehmerin nicht an die städtischen Richtlinien an, weil der geltende für uns finanziell wesentlich attraktiver ist. Sonst wäre der Baurechtszins erheblich tiefer und die Heimfallentschädigung spürbar höher (75 statt 50%). Wir sind überzeugt, dass wir hier zahlbarem - und nicht sozialen! - Wohnraum sicherstellen können, den es in der Stadt braucht.

Die GPK hat das Geschäft ernsthaft geprüft und ist einhellig zum Schluss gekommen, dass das vorgeschlagene Vorgehen und der Kauf Sinn macht. Wir hoffen, dass Sie das auch so sehen und der Vorlage zustimmen werden.

 


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