Stellungnahme zur Interpellation Sozialer Wohnungsbau

Stellungnahme vorgetragen am 03.03.2015 im Grossen Stadtrat

In seiner Interpellation stellt Grossstadtrat Hermann Schlatter dem Stadrat einige Fragen zum Thema "sozialer Wohnungsbau“. Der Titel der Interpellation erweist sich als missverständlich, denn die vom Interpellanten aufgeführten Liegenschaftenkäufe stehen in Zusammenhang mit der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus und haben nichts mit Sozialwohnungen für Unterstützungsbedürftige zu tun. Zugunsten des Interpellanten muss man aber festhalten, dass auch die Stadtverfassung und insbesondere der Rahmenkredit hier nicht wirklich klar formuliert und die Begrifflichkeiten unscharf sind. In Art. 44 lit. d SV ist auch von sozialem Wohnungsbau die Rede, obwohl eigentlich der gemeinnützige gemeint ist. Ich komme noch darauf zurück.

Die Unterstellung, der Stadtrat handle bei seinen Anstrengungen zum Erhalt und zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus im politisch luftleeren Raum ohne jede Legitimation, ist falsch. Es existieren mehrere Grundlagen dafür:

Die Stadt schafft attraktive Rahmenbedingungen zum Wohnen (…)“ heisst es in den Zielen der Stadtverfassung (Art. 2 lit. d).
Auch das Leitbild nimmt Bezug auf das Wohnen, indem es davon spricht, dass sich bei uns alle Bevölkerungskreise wohlfühlen können und Schaffhausen hohe Lebensqualität mit günstigen Lebenshaltungskosten verbindet. Zentral ist folgende Passage unter dem Titel „Leben und Wohnen“:
Die Stadt Schaffhausen schafft den Rahmen für eine Wohnbauentwicklung, die sozial gut durchmischte Quartiere mit geeigneten Wohnräumen für alle Bevölkerungskreise anbietet.“ 

Die Immobilienstrategie des Stadtrats vom 11.02.2010 hält unter dem Titel Politik folgendes fest:
„Die Stadt Schaffhausen soll ein lebendiger Ort sein und als Wirtschaftsstandort, Wohn- und Lebensraum gefördert werden. Wohnraum für alle sozialen Schichten soll erhalten resp. gefördert werden. Beim Wohnraum muss eine ausgewogene Durch­mischung des Wohnangebotes erreicht werden. Ansiedlung von Gewerbe, Dienstleistungsbetrieben und Industrie haben Priorität. Städtisches Eigentum trägt zu einer sozialverträglichen und gestalterischen Politik in der Stadt Schaffhausen. Aktive Begleitung und Unterstützung der Umgestaltung und Erneuerung von genossenschaftlichen Überbauungen und die Realisierung von eigenfinanzierten Wohnbauprojekten sind künftig Teil der Immobilienstrategie.“

Unter den strategischen Grundsätzen der Immobilienstrategie findet sich beim Titel „Gesellschaft“ folgende Aussage:
Mit Wohnliegenschaften fördert die Stadt gezielt Wohnraum für alle sozialen Schichten.“
Und die Strategie für die Finanzliegenschaften formuliert neben wirtschaftlichen auch nichtwirtschaftliche Ziele wie:
Gezielte Wohnraumförderung für bestimmte soziale Gruppen (z.B. Familien, sozial schwächere, ältere/pflegebedürftige Personen).“
In den Legislaturschwerpunkten 2013 - 2016, Ziff. 1 „Leben und Wohnen“, hat der Stadtrat unter Ziff. 1.5 als Ziel festgehalten:
In Schaffhausen fühlen sich alle Altersstufen und Bevölkerungsgruppen zu Hause (…). Und als eine der Hauptmassnahmen ist die altersmässig und sozial ausgewogene Durchmischung der Quartiere aufgeführt.“
Diese Zielsetzung wurde auch in die Wohnraumentwicklung integriert. In den im April 2014 überarbeiteten Grundsätzen der Wohnraumstrategie wurde unter „Soziale Nachhaltigkeit“ folgendes festgehalten:
Das Wohnraumangebot umfasst qualitativ guten Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen. Es bietet für alle Einwohnerinnen und Einwohner und auch für möglichst alle in Schaffhausen Beschäftigten geeigneten, finanziell tragbaren Wohnraum mit bedarfsgerechter Infrastruktur. Die Durchmischung in den Quartieren wird durch die Förderung von gemeinnützigen Bauträgern und durch Aufwertungsmassnahmen in den Quartieren sichergestellt.“
Zudem sollte dem Erhalt und der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus mehr Gewicht verliehen werden, indem diese Zielsetzung explizit in die 5 Grundstrategien (Ziff. 2) der überarbeiteten Wohnraumstrategie aufgenommen wurde.

Um dieses Ziel zu erreichen, soll eine aktive Liegenschaftenpolitik betrieben werden. Das ist in den 5 Grundstrategien der überarbeiteten Wohnraumstrategie so vorgesehen. Einerseits soll über den Rahmenkredit für Land- und Liegenschaftenerwerb vom 15. März 1998 (RSS 1050.7) Land erworben werden:
Die Stadt erwirbt aus dem Rahmenkredit Liegenschaften zur Umsetzung strategischer Ziele.“
Andererseits soll über die vergünstigte Abgabe im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger neuer zahlbarer Wohnraum geschaffen werden:
Der gemeinnützige Wohnungsbau profitiert von städtischen Liegenschaftsangeboten.“
Die Richtlinien der Stadt über die Vergabe von Grundstücken im Baurecht vom 18.09.2012 enthalten ebenfalls ein Bekenntnis zu einer aktiven Liegenschaftspolitik. Solche Abgaben sollen zur gezielten Entwicklung der Stadt beitragen (Art. 1 Abs. 1). Dass dabei neben der Wirtschaftsförderung vor allem die Landabgabe an gemeinnützige Wohnbauträger im Zentrum steht, geht aus den Regelungen zur Verzinsung und zum Heimfall in den Art. 10 und 13 hervor, welche ausdrücklich Bezug nehmen auf die Abgabe von Land an gemeinnützige Wohnbauträger.
Dasselbe gilt auch für den Rahmenkredit für Land- und Liegenschaftenerwerb. Er gibt dem Stadtrat die Möglichkeit, innerhalb der Kreditgrenzen Grundstücke und Liegenschaften zu kaufen

  • als Landreserve zur Abgabe im Baurecht (Wirtschaftsförderung),
  • zur Sicherstellung eigener Bedürfnisse der Stadt sowie
  • zum Zwecke des sozialen Wohnungsbaus und des Baus von Alterswohnungen.

Aufgrund der Materialien ist klar, dass hier eigentlich der gemäss heutigem Sprachgebrauch verwendete Begriff des gemeinnützigen Wohnungsbaus gemeint ist und nicht Wohnungsbau für Sozialfälle.
Die Stadt verfügt auch über solche Liegenschaften, in denen sie soziale Schwächere, die unterstützt werden, Wohnraum anbietet. So haben wir 2014 eine Liegenschaft im Mühlental erworben, um dort Asylbewerberfamilien und Sozialhilfeempfänger unter zu bringen. Dieses Angebot hat aber nichts mit genossenschaftlichem oder gemeinnützigem Wohnraum zu tun.
In diesem Zusammenhang möchte ich auch die Behauptung widerlegen, der gemeinnützige Wohnungsbau habe einen direkten Zusammenhang mit dem Zuzug von Sozialhilfeempfängern. Das hat gar nichts miteinander zu tun einerseits, weil es sich eben gerade nicht um besonders billigen Wohnraum handelt und andererseits weil die Genossenschaften sehr genau darauf achten, wem sie Wohnugen vergeben, denn oftmals ist mit der Abgabe einer Mietwohung auch gleich die Mitgliedschaft in der Genossenschaft verbunden. Weil in dieser Gesellschaftform das Kopfstimmrecht besteht, kann es den bisherigen Genossenschaftern nicht egal sein, wer neu beitritt. Das ist mit ein Grund, weshalb man in genossenschaftlichen Wohnungen nur sehr wenige Sozialhilfeempfänger findet.
Wenn Angebote im Wohnungsmarkt eine Auswirkung auf den Zuzug sozial schwacher Personen hatten, dann waren das immer Lockvogelangebote von privaten Vermietern. Dazu könnte Ihnen der BL Soziales Beat Schmocker ein Liedchen singen.
Nun noch zu Einzelnen Bemerkungen in der Interpellation:
Der Interpellant hält in seinem Vorstoss fest, der Stadtrat haben von der Baugenossenschaft Talberg "drei ältere, schlecht unterhaltene Mehrfamilienhäuser" erworben.
Das stimmt so nicht. Zuerst ist nochmals darauf hinzuweisen, dass die Stadt lediglich die Liegenschaften von der Baugenossenschaft übernommen hat, das Land befand sich bereits als Baurechtsland im Eigentum der Stadt. Die Stadt ist als gesetzliche Vorkaufsberechtigte in den Kaufvertrag eingetreten, damit diese Siedlung im wichtigen Segment des preisgünstigen Wohnraums nicht in falsche Hände gelangte.
Diese 36 Wohnungen sind gemäss Einschätzung der Immobilienabteilung keineswegs „schlecht unterhalten“. Der Unterhalt ist korrekt vorgenommen worden, und die mittelfristig nötigen Sanierungen (Küchen, Bäder, Balkone, Fassaden) sind im Übernahmepreis von Fr. 4.59 Mio. berücksichtigt worden. Die Liegenschaften an der Furkastrasse entsprechen zwar aufgrund der Grundrisse und der Raumgrössen nicht mehr dem neuesten Standard. Sie sind aber – auch wegen ihrer guten Lage - nach wie vor gefragt, so dass es kaum zu Leerständen kommt. Die Wohnungen werden von der gleichen Verwaltung wie bisher betreut, so dass die Weiterführung unter dem Regime der Kostenmiete gewährleistet ist.
Auch die 64 Wohnungen der Baugenossenschaften Buchthalen und Sennenwiese stehen auf Baurechtsgrundstücken der Stadt und es war naheliegend, dass die Genossenschaften, die wegen Nachfolgeproblemen nicht mehr in der Lage waren, die Siedlungen weiter zu betreiben, diese der Stadt angeboten haben, bevor sie damit auf den freien Markt gingen, wo sie einen höheren Preis erzielt hätten. Den Genossenschaftern lag aber die langfristige Sicherung des gemeinnützigen Gedankens am Herzen, die wir ihnen zugesichert haben. Dafür gebührt ihnen Respekt und Dank.
Die Wohnungen der Liegenschaften Sennenwiese und Buchthalen sind sehr gut unterhalten. Es wurde vorbildlich und in regelmässigen Abständen in den Erhalt und die Modernisierung investiert. Einzig ein Teil der Fassaden muss mittelfristig saniert werden. Die Kosten für diese Massnahme sind in die Schätzung für den Kaufpreis eingeflossen.
Auch die Übernahme des Grundstücks der SBB am Rothüsliweg für Fr. 2.155 Mio. belastet mit einem bestehenden Baurecht zugunsten der Eisenbahner-Wohnbau­genossen­schaft, kann auf die Wohnraumstrategie des Stadtrates abgestützt werden, denn sie ermöglicht den Erhalt von 49 zahlbaren Wohnungen in unserer Stadt. Der Grosse Stadtrat hat der Übernahme des Baurechts an der Sitzung vom 25.11.2014 zugestimmt. Der Baurechtszins liegt hier bei Fr. 48‘295.-- pro Jahr.
Insgesamt engagierte sich die Stadt 2014 also mit insgesamt 19 Mio. Franken für den gemeinnützigen Wohnungsbau. Dem stehen erhebliche wiederkehrende Einnahmen von total Fr. 1.2 Mio. (Miet- und Baurechtszinsen) gegenüber.
Weil wir die Wohnbaugenossenschaften als wichtige Partner in der städtischen Wohnbaupolitik brauchen, haben wir – d.h. der neue Finanzreferent, der Sozial- und Sicherheitsreferent und ich - auf einer separaten Schiene den persönlichen Kontakt mit deren Vertreter gesucht. Am 26.03.2015 haben wir diese sowie den regionalen Dachverband für Wohnungswesen zu einem Treffen im Park Casino eingeladen. Dabei haben die Wohnbaugenossenschaften ihre letzten Projekte vorgestellt und wir haben erfahren, wo sie der Schuh drückt. Zudem wurden Sachverständige eingeladen, welche darüber berichten, wie Wohnbaugenossenschaften in anderen Kantonen die aktuellen Herausforderungen bewältigen. Wir hoffen, dass wir mit diesem Erfahrungsaustausch im Sinne von „Hilfe zur Selbsthilfe“ etwas bewegen konnten, denn wir haben ein grosses Interesse daran, dass es den gemeinnützigen Wohnbauträgern in Schaffhausen gut geht. Einerseits verfügen wir nicht über die nötigen finanziellen Mittel, jedes Jahr Siedlungen von gemeinnützigen Wohnbauträger zu retten. Andererseits brauchen wir für anstehende Landabgaben im Rahmen der Wohnraumentwicklung gemeinnützige Wohnbauträger, die neue Projekte stemmen können.
Zurück zur Interpellation: Der Interpellant interpretiert den Rahmenkredit nun dahingehend, dass dieser "primär für die Wirtschaftsförderung und Sicherung eigener Bedürfnisse gedacht sei" und „nicht für die Förderung von zahlbarem Wohnraum“. Diese Auslegung ist falsch. Die Reihenfolge der Aufzählung der Verwendungszwecke der Gelder aus dem Rahmenkredit enthält keine inhaltliche Gewichtung. Das weiss ich, weil ich persönlich dabei war, als er beschlossen und in die Volksabstimmung gebracht wurde. Ich war damals Co-Präsident des überparteilichen Komitees für die Volksabstimmung. Auch in den Materialien lassen sich für die Auslegung des Interpellanten keinerlei Hinweise finden. Es handelt sich um eine simple Aufzählung mehrerer Ziele, die grundsätzlich als gleichwertig zu betrachten sind.
Im Abstimmungsmagazin für die Volksabstimmung vom 15.03.1998 wurde als Beispiel für den Erwerb von Wohnraum ein Foto eines Mehrfamilienhauses der Logis Suisse an der Stettemerstrasse 99 abgebildet, also in keiner Weise Sozialwohungen, mit denen Sozialhilfeempfänger angelockt werden könnten.

Zu den Fragen im Einzelnen:

1.    Wann lässt der Stadtrat endlich die Katze aus dem Sack und präsentiert seine längst versprochene Vorlage, mit welchem Instrument die Stadt ihr Engagement im sozialen Wohnungsbau umsetzen will?

Das Vorhaben einer städtischen Stiftung zum Erhalt des gemeinnützigen Wohnungsbau wie sie in der Wohnraumentwicklungsstrategie, der zweiten von 5 Grundstrategien, enthalten ist, konnte wegen nicht vorhersehbaren, dringlichen Einsätzen des Finanzreferats (Abklärungsaufträge Museum, KVA, Kulturgüterdepot etc.) im vergangenen Jahr nicht fertiggestellt werden. Für diese Verzögerung entschuldige ich mich in aller Form. Wir haben das Geschäft sicher nicht aus politischen Gründen verzögert. Im Gegenteil. Aus finanziellen Gründen könnte eine Auslagerung unserer Wohnbauliegenschaften unter dem Regime der Kostenmiete in eine Stiftung für die Stadt vorteilhaft sein, weil dadurch die Stadtkasse von Investitionsaufgaben entlastet und die Verschuldung reduziert werden könnte. Stadtratsintern sind zur Zeit intensive Diskussionen über das weitere Vorgehen im Gang, d.h. ob an der Stiftung festgehalten wird und wenn ja in welcher Form. Aufgrund des aktuellen Diskussionsstandes kann ich heute keine weiteren Angaben dazu machen. 

2.    Ist der Stadtrat nicht auch der Meinung, dass bei diesem grossen Umfang an Investitionen, immerhin rund 19 Mio. Franken, üblicherweise zuerst eine vom Parlament genehmigte Vorlage vorliegen sollte, ehe die Exekutive dermassen viel Geld ausgibt? 

Üblicherweise schon. Eine Ausnahme stellen Land-und Liegenschaftskäufe, die über den Rahmenkredit laufen, dar. Sie müssen nicht zuerst dem Parlament vorgelegt werden. Dieses Vorgehen ist mehrfach demokratisch legitimiert: Das Volk hat das mit dem Rahmenkredit am 15. März 1998 und mit der total revidierten Stadtverfassung am 25.09.2011 zweimal an der Urne bestätigt. Die Käufe entspringen also nicht einer stadträtlichen Willkür oder gar bewusster Umgehung des Volkswillens, wie das der Interpellant mit seiner Formulierung im Titel seiner Interpellation unterstellt. Der Rahmenkredit wurde genau für diese Art der Investitionen geschaffen. Es ermöglicht der Stadt im Interesse der Bevölkerung schnell und wirkungsorientiert zu handeln. Diese Käufe werden durch Verkäufe von entbehrlichen Grundstücken und Liegenschaften mitfinanziert. Beim gewählten Vorgehen konnte sich der Stadtrat auf die Verfassung, das städtische Leitbild, die Immobilienstrategie des Stadtrats, die Wohnraumentwicklungsstrategie und die Richtlinien zur Vergabe von Land und Liegenschaften im Baurecht abstützen (vgl. Einleitung).

3.    Gemäss Kommentar zur Rechnung 2013 wird die Liegenschaftenverwaltung der Furka­strasse von der Firma Ritter Immobilien wahrgenommen? Werden damit sämtliche Arbeiten (Vermietung, Unterhalt, Sanierung) von dieser Firma wahrgenommen? Wenn ja, wer entscheidet in diesem Fall, was gemacht wird, wie es gemacht wird und wer erteilt die Arbeitsvergaben?

Der normale Unterhalt (Wohnungswechsel, Malerarbeiten, Geräteersatz etc.) wird von der bisherigen Verwaltung professionell gesteuert. Die Immobilienabteilung der Stadt ist dabei in ständigem Kontakt mit der Verwaltung. Im Rahmen der anstehenden Entscheide des Stadtrats über das weitere Vorgehen wird auch die Frage der künftigen Verwaltung zu beantworten sein.

4.    Sollte die Stadt für den grösseren Unterhalt selbst verantwortlich sein, mit welchen zusätzlichen Stellen ist zu rechnen, in welchen Bereichen? 

Grössere Sanierungen könnten seitens der Stadt ohne zusätzliche Stellen organisiert werden. Sollten Architekturarbeiten oder Gesamtsanierungen nötig werden, so wird das bei ausreichender personellen Kapazitäten durch das Hochbauamt übernommen. Ansonsten wird wie üblich externes Know How beigezogen.

5.    Nach welchen Kriterien sollen die Mieten festgesetzt werden? Welche Vergleichsmieten werden dafür herangezogen? 

Die Mieten unterstehen den Grundsätzen der Kostenmiete und werden so weitergeführt. Ausserdem unterstehen sie dem geltenden Mietrecht.

6.    Welche Kriterien kommen heute zur Anwendung, wenn es in den gekauften Liegenschaften zu Mieterwechseln kommt? Das heisst, welche Parameter müssen erfüllt sein, um in den Genuss einer preisgünstigen Wohnung zu kommen (Anzahl Kinder, Familie, Einkommen, Steuerzahlen,…)? 

Momentan existieren noch keine solchen städtischen Vergabekriterien. Die bisherigen Verwaltungen vergeben die Wohnungen im Sinn und Geist der früheren Genossenschaften. Das hat bisher zu keinen Beanstandungen geführt.

7.    Wie wird Missbrauch verhindert? In welchem Turnus werden die unter Frage 6 genannten Kriterien auf deren Aktualität hin überprüft? Werden Mieterinnen und Mieter aufgefordert, die Wohnungen zu verlassen, wenn sich ihre Situation verbessert, resp. wenn sie die Bedingungen nicht resp. nicht mehr erfüllen? Besteht die Möglichkeit, dass Mieterinnen und Mietern, die an sich keinen Anspruch auf preisgünstige Wohnungen haben, aber in solchen Wohnungen bleiben möchten, Mietzinszuschläge bezahlen können? 

Die Wohnungen entsprechen einem eher bescheidenen Standard, welcher Mietern, die auch mehr für eine Wohnung ausgeben können, kaum genügt. Die Gefahr ist also klein, dass sich Millionäre um solche Wohnungen bewerben. Bei der Vermietung wird darauf geachtet, dass es eine gute Durchmischung in den Siedlungen gibt, auch weil die Verwaltung sonst sehr aufwändig wird.

Kommt es zu einer Vorlage für eine städtische Wohnbaustiftung, was aufgrund der Diskussionen im Stadtrat noch nicht entschieden ist, würde sich diese natürlich auch darüber äussern müssen, welche Belegungskriterien für die unter dem Regime der Kostenmiete verwalteten Wohnungen im Hinblick auf die Vorgaben für eine Stiftung Sinn machen. Das wäre aber über ein Stiftungsstatut oder –reglement problemlos möglich. Dafür gäbe es genügend Vorlagen anderer Stiftungen und Genossenschaften. Da muss man das Rad nicht neu erfinden.

8.    Wie stellt der Stadtrat sicher, dass der Rahmenkredit gemäss den Versprechungen der Volksabstimmung zu angemessenen Teilen auch für die Wirtschaftsförderung und eigene Bedürfnisse eingesetzt wird? 

Der Rahmenkredit wurde und wird zu angemessenen Teilen für die Wirtschaftsförderung und eigene Bedürfnisse eingesetzt. Die Grenze zwischen gemeinnützigem Wohnungsbau, eigenen Bedürfnissen und Wirtschaftsförderung ist nicht immer so eindeutig zu ziehen. Der Stadtrat sorgt hier für Transparenz, indem sämtliche Käufe und Verkäufe im Zusammenhang mit dem Rahmenkredit  jeweils in der Jahresrechnung - und zwar über den gesamten Zeitraum seit Bestehen des Rahmenkredits - ausgewiesen werden. Die neueste Aufstellung findet sich in der Jahresrechnung 2013 auf Seite 48. Bereits in der Antwort vom 09.12.2014 auf eine Kleine Anfrage von Martin Egger wurde ausgeführt, wie viele Land- und Liegenschaftenkäufe zu welchem Zweck seit Bestehen des Rahmenkredits über diesen abgewickelt worden sind.

In den 90-er Jahren und den ersten 10 Jahren des neuen Jahrtausends stand der Zweck der Wirtschaftförderung im Vordergrund. Deshalb sind seit 1998 am meisten Geschäfte zu diesem Zweck über den Rahmenkredit abgewickelt worden, nämlich deren 30 mit einem Volumen von fast Fr. 29 Mio. (45 %). Zum Zwecke der Förderung  des gemeinnützigen Wohnungsbaus dienten 7 Geschäfte mit einem Volumen von insgesamt Fr. 22 Mio. (38 %). Eigenen Bedürfnissen dienten 18 Land- und Liegenschaftenkäufe über den Rahmenkredit für total Fr. 9.6 Mio. (17 %). Die Stadt hat das Instrument des Rahmenkredits in der Vergangenheit also primär für den Zweck der Wirtschaftsförderung eingesetzt.
Auch in jüngerer Vergangenheit wurden Landkäufe für diesen Zweck über den Rahmenkredit getätigt: So erwarb die Stadt 2011 und 2012 mehreren Parzellen für rund Fr. 700'000 als Ergänzung zum Bestand des Gewerbelandes im Merishausertal resp. zur Standortsicherung der IWC AG. Im Jahr 2012 wurde eine Parzelle über 12'000 m2 für Fr. 2.7 Mio. im Herblingertal gekauft, weil die Stadt in diesem Gebiet über kein Industrieland mehr verfügte. Auch hier ging es darum, Land zu sichern, das die Möglichkeit zur Ansiedelungen von Arbeitsplätzen dient.
Aufgrund des Beschlusses des Grossen Stadtrates vom 02.04.2013 werden laufend entbehrliche Baurechtsliegenschaften (Landparzellen) veräussert (bis heute 9 für Fr. 1.77 Mio.). Der Erlös aus diesen Verkäufen erhöht den Rahmenkredit, damit wieder strategisch wichtige Liegenschaften erworben werden können.
Der Stadtrat wird diese Politik weiterführen, weil sie vom Stimmvolk mehrfach abgesegnet worden ist und im Interesse unserer Stadt und ihrer Bevölkerung steht.


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