Neubau Werkhof SH POWER: Win-Win Situation auf mehreren Ebenen

Stellungnahme des Stadtrats vom 23.02.2016 im Grossen Stadtrat

Zuerst danke ich auch im Namen des Stadtrats der vorberatenden Kommission unter der kundigen Leitung von Hermann Schlatter für die sachliche und fundierte Beratung der Vorlage. Der Kommissionspräsident hat einen ausführlichen Bericht abgeliefert, so dass ich mich kurz halten kann.

Mit dieser Vorlage kann auf mehreren Ebenen eine win-win-Situation für die Stadt geschaffen werden, die es unbedingt zu nutzen gilt.

Der Stadtrat hofft, dass die gute Aufnahme der Vorlage Kompetenzzentrum Tiefbau beim Grossen Stadtrat und bei den Stimmberechtigten ein gutes Omen für die Vorlage „Neubau Werkhof SH POWER im Schweizersbild“ darstellt. Für den Regierungs- wie den Stadtrat bildet diese Vorlage Bestandteil des Gemeinschaftsprojekts mit dem Kanton, denn es macht einerseits Sinn, die Bauarbeiten im Schweizersbild gleichzeitig durchzuführen und es bringt andererseits organisatorische wie betriebliche Synergien, insbes. durch gegenseitige Leistungserbringungen (Kanalbüro und Werkstattdienstleistungen). Der Werkhof SH POWER lief darum von Beginn weg als Unterprojekt zum Projekt der Zusammenlegung der Tiefbauämter. 

Wie beim städtischen Werkhof des Tiefbaus besteht auch bei den Werkhöfen von SH POWER im Ebnat und im Lindli ein dringender und hoher Sanierungsbedarf. Die Arbeitsplätze sind dort auch aus sicherheitstechnischen Gründen längst nicht mehr zeitgemäss. Das bereitet mir nicht nur als Werk- sondern auch als Personalreferent Sorgen.

Aus wirtschaftlichen wie siedlungsplanerischen Gründen macht es insbesondere am Lindli wenig Sinn, die alten Anlagen des Gas- und Wasserwerks mit viel Geld zu erneuern. Es handelt sich um 15‘501 qm Land an bester Wohnlage am Rhein, notabene im Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN), das der Wohnraumentwicklung dienen soll. Dies haben wir bereits mit der Orientierungsvorlage Wohnraumentwicklung vom 06.07.2010 aufgezeigt. Dank der vom Regierungsrat bewilligten Umzonung von Zöbag zu Ergänzungszone Altstadt sind die Voraussetzungen geschaffen worden, um dort attraktiven Wohnraum zu erstellen. Diese Chance gilt es zu Nutzen. 

Denkmalpflegerisch besteht die Auflage, dass das Gebäude entlang der Rheinstrasse zu erhalten bleibt. Aufgrund des Grundwasserstandes ist maximal ein Untergeschoss möglich. Der Wohnanteil soll maximal 90 % betragen, ergänzt mit 10 % Dienstleistungen und Gewerbe. Die bebaubare Fläche beträgt insgesamt 8‘991 m2. Die durch ein Planungsstudio durchgeführte Bebauungsstudie ergab die Erkenntnis, dass eine Beschränkung auf eine maximale Ausnutzungsziffer von 1.1 eine städtebaulich verträgliche Dichte ermöglicht.

Die Formulierung eines städtebaulichen Leitbildes ist in Bearbeitung. Für den Sommer ist eine Mitwirkungsveranstaltung für die interessierte Bevölkerung geplant. Sie soll in den Entwicklungsprozess einbezogen werden. Im Herbst soll dann ein Wettbewerb durchgeführt werden. 

Das Areal bildete bereits in der Orientierungsvorlage Wohnraumentwicklung vom 06.07.2010 Bestandteil des Planungspakets 1. Weil das Angebot an erschlossenem und verfügbarem Bauland an attraktiven Lagen der Stadt ungenügend ist und Neueinzonungen schwierig sind, sollen städtische Liegenschaften freigespielt werden, die nicht mehr zwingend für die Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden. Es geht hier um eine qualitative Verdichtung nach innen. Damit soll ein moderates Wachstums der Stadt, welches sich an hohen Qualitätsansprüchen und Kriterien der Nachhaltigkeit orientiert (LSP Ziff. 1.1), ermöglicht werden. Dies ist zur Bewältigung der demografischen Herausforderungen und zur Stärkung der finanziellen Handlungsfähigkeit unseres Gemeinwesens erforderlich.

Beim bisherigen Standort am Ebnatring, wo die Stromversorgung auf einer Parzelle von 6‘139 qm einen Aussenstandort als Lagerplatz betreibt, drängt sich ebenfalls eine neue Nutzung auf. In erster Priorität wird das Grundstück während 10 Jahren für eine Baurechtsabgabe an den Kanton für einen Neubau des Strassenverkehrs- und Schifffahrtsamtes reserviert. Das Land, dessen Marktwert 2014 vom AGS auf ca. Fr. 1.9 Mio. geschätzt worden ist, soll aber auch als Reserve für eine gewerbliche Nutzung zur Verfügung stehen. Das macht Sinn, weil die Landreserven für die Ansiedlung von Unternehmen auf Stadtgebiet sehr beschränkt sind. 

Das geplante Werkhofgebäude von SH POWER im Schweizersbild wird ein funktionaler, zweckmässiger Holzbau mit Werkstatthalle, Hochregallager und aufgesetztem Bürotrakt. Es wird rund 90 Mitarbeitenden von SH POWER als Arbeitsplatz dienen. Der betriebliche Verkehr ist getrennt vom Kompetenzzentrum Tiefbau, die Parkierung wird hingegen gemeinsam genutzt.

Der Holzbau, der ohne Mehrkosten realisiert werden kann, hat diverse Vorteile: Nachhaltigkeit, Wärmedämmung, fabrikmässige Vorfertigung, Gewicht der Bauteile, Baugeschwindigkeit, Brandschutz. Um unserer Verpflichtung zu nachhaltigem Handeln gerecht zu werden, wird natürlich angestrebt, dass mit Holz aus der Region gebaut wird.

Die Baute soll ein Vorzeigobjekt für moderne und innovative Anwendungen aus dem Erdgas- und Strombereich werden: Der Bürotrakt wird im Minergie P Standard gebaut. Eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach wird zur Stromproduktion eingesetzt und thermische Solaranlagen werden für das Warmwasser sorgen. Die Beheizung erfolgt durch eine Erdgaswärmepumpenanlage.

Im Rahmen der Planung sind die Voraussetzungen dafür geschaffen worden, dass in diesem Neubau
- die Erschliessung und Arbeitsabläufe optimiert werden können
- die Nutzung von Synergien möglich wird und
- die Unterhaltskosten reduziert werden können.

Weil das Gaswerk finanziell besser aufgestellt ist als das Wasserwerk und das EW, werden die Nettobaukosten des Werkhofs über Fr. 12 Mio. durch eine Vorfinanzierung des Gaswerks bewältigt. EW und Wasserwerk leisten Ihren Anteil über Annuitäten während 50 Jahren. Die Betriebskosten von ca. Fr. 460‘000 werden von allen drei Werken zu gleichen Teilen getragen. Der Baurechtszins an den Kanton für die Nutzung des Landes beim Schweizersbild über Fr. 39‘685 pro Jahr wird als Barwert von Fr. 1.25 Mio. kapitalisiert und zusammen mit den Kosten von Fr. 4.75 Mio., die SH Power für den Rückbau und den Umzug entstehen - also insgesamt Fr. 5.97 Mio. - dem Wohnraumentwicklungsfonds belastet. Zusammen mit den Baukosten von Fr. 12 Mio., den Betriebseinrichtungen und Ausrüstungen über Fr. 1.1 Mio. ergibt sich somit ein Bruttokredit von Fr. 17.82 Mio. (Kostengenauigkeit von +/- 15 %), welcher den Stimmberechtigten vorzulegen ist. Die Volksabstimmung darüber soll im Juni 2016 stattfinden.

Das Freispielen des Lindli- und Ebnatareals für sinnvolle Umnutzungen blieb in der SPK unbestritten. Die Uneinigkeit über die Art der Abgabe des Landes zum Zwecke der Wohnraumnutzung drohte aber das gesamte Projekt zu gefährden. Der Stadtrat ist deshalb sehr froh, dass mit der Variantenabstimmung eine Lösung gefunden werden konnte, mit welcher der dringend notwendige Neubau des Werkhofs SH POWER von der Frage der Art der Landabgabe getrennt werden konnte. 

Bei der Abgabe des Landes bleibt der Stadtrat bei seiner bisherigen Haltung: Bereits in der Orientierungsvorlage zur Wohnraumentwicklung vom 06.07.2010 hielt er unter der Wirkungszielen fest, dass die Wohnraumentwicklung nicht zu einer wesentlichen Neuverschuldung der öffentlichen Hand führen dürfe. Deshalb hat er in der Vorlage Neubau Werkhof SH POWER im Schweizersbild vom 09.12.2014 den Verkauf des Lindli-Areals vorgesehen. Gemäss einer AGS-Schätzung aus dem Jahr 2014 liegt der Verkehrswert der Liegenschaft um die Fr. 16 Mio.. Ob dieser Betrag dann auch wirklich gelöst werden kann, hängt natürlich noch von diversen Umständen wie z.B. der Marktentwicklung oder den denkmalpflegerischen Auflagen ab. Hier braucht es eine gewisse Flexibilität, weil bei einem Verkauf neben dem Preis sicher auch qualitative Kriterien eines Projekts zu berücksichtigen sein werden. Aber immerhin kann davon ausgegangen werden, dass mit dem Verkaufserlös des Lindli-Areals der Neubau des SH POWER Werkhofs im Wesentlichen finanziert werden kann. Bei einer Baurechtslösung verbleibt zwar das Land und damit auch dessen Wert im Eigentum der Stadt und es gibt beim heutigen Zinssatz von 1.75 % einen jährlichen Baurechtszins von ca. Fr. 280'000. Das Geld, das heute für die Investition in den Werkhofneubau nötig wird, würde bei einer Baurechtsabgabe an einen privaten Investor aber erst nach Ablauf der 100-jährigen Baurechtsdauer in der Stadtkasse liegen. Wir brauchen dieses Geld aber heute, sonst müssten die nötigen Mittel zur Finanzierung des Werkhofneubaus SH POWER zu einem wesentlichen Teil am Markt aufgenommen werden, was sich spürbar negativ auf die Verschuldung der Stadt auswirken wird. Das will der Stadtrat verhindern.

Der Stadtrat bevorzugt darum weiterhin die Variante Verkauf, zumal es sich beim Lindli-Areal nicht um eine strategisch bedeutende Parzelle handelt. Zudem erscheint die Chance, Investoren für eine qualitative Entwicklung zu finden, bei einem Verkauf besser als bei einer Abgabe im Baurecht, weil die Fremdfinanzierung eines Projekts mit fehlendem Zugriff auf das Stammgrundstück anspruchsvoller wird. Hinzu kommt, dass die Stadt bei einer Abgabe im Baurecht die Bildung von Stockwerkeigentümerschaften auf Baurechtsland im Baurechtsvertrag einschränken resp. verhindern müsste, um Problemen zum Zeitpunkt des Heimfalles zuvor zu kommen.

In diesem Zusammenhang gilt es daran zu erinnern, dass der Stadtrat beim Freispielen von städtischen Arealen für die Wohnraumentwicklung nicht einseitig auf Verkäufe setzt, sondern einen ausgewogenen Mix anstrebt. Das Instrument Baurecht wird situativ und gezielt eingesetzt wie z.B. beim Schönbühl, beim Wagenareal oder im Alpenblick. 

Aus all diesen Gründen ersuchen wir Sie, den Anträgen der Spezialkommission zuzustimmen und empfehlen Ihnen und den Stimmberechtigten bei der Variantenabstimmung die Variante Verkauf des freigespielten Lindli-Areals.


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