Wohnraumentwicklung: Wichtig für die Stadtfinanzen

Votum im Rahmen der Medienkonferenz des Stadtrats im Haus zur Wirtschaft vom 07.12.2011 über das Entwicklungspaket 1 und das Planungspaket 1 der Vorlage "Wohnraumentwicklung Schaffhausen".

Der Wohnraumentwicklung kommt aus der Sicht der Stadtfinanzen eine wichtige Bedeutung zu:

  • Sie schafft die Voraussetzung für eine nachhaltige und spürbare Verbesserung des Steuersubstrats durch Ansiedlung neuer Einwohnerinnen und Einwohner. Das Potenzial der abzugebenden Liegenschaften beträg 1‘650 Personen oder 825 Haushalten, was gut 60 Millionen Franken zusätzlichen Steuerertrag sowie zusätzlich Konsumausgaben für die regionale Wirtschaft bringt.

  • Sie sorgt nach hohen Steuerentlastungen der letzten Jahre wieder für den nötigen finanziellen Handlungsspielraum der Stadt, um das wertvolle städtische Leistungs- und Infrastrukturangebot für Wirtschaft und Bevölkerung aufrechterhalten und weiter entwickeln zu können.

Der Erfolg der Wohnraumentwicklung ist für die finanzielle Prosperität unserer Stadt also von entscheidender Bedeutung. Ich verweise auf die im Finanzplan 2012 - 2015 aufgezeigten Perspektiven unter dem Motto „wir säen heute, um morgen ernten zu können“.
Die Wohnraumentwicklung soll die finanzielle Leistungsfähigkeit unserer Stadt langfristig sichern, damit sie sich auch in Zukunft als attraktiver Wohn- und Wirtschaftsstandort positionieren kann.
In diesem Prozess werden nachhaltig Werte geschaffen, von denen alle profitieren können. Dank einmaligen Verkaufserlösen und wiederkehrenden Baurechtszinsen aus Abgaben von Liegenschaften wird der städtische Haushalt nicht zusätzlich belastet. Die Möglichkeit, die künftige Entwicklung der abzugebenden Liegenschaften durch Projektanforderungen zu bestimmen, gewährleistet Qualität für alle, für die Neuzuziehenden wie die bereits hier Wohnenden. Trotzdem bleibt es für potenzielle Bauherren attraktiv, wird doch auf Preiswettbewerbe verzichtet. Zudem profitieren sie vom Mehrwert von Um- und Aufzonungen.
Ein wesentlicher Teil dieser Mehrwerte können zugunsten des Gemeinwesens erhalten werden, auch indem sie innerhalb der Wohnraumentwicklung zweckgebunden verwendet werden. In der Orientierungsvorlage WE wurde bereits als Grundsatz festgehalten, dass die Erträge aus den Um- und Neunutzungen von Grundstücken im Rahmen des Konzepts WE SH zweckgebunden verwendet werden.
Zu diesem Zweck soll ein Fonds geschaffen werden. Die bestehenden Instrumente, nämlich der Rahmenkredit für Land- und Liegenschaftenerwerb vom 15. März 1998 und der Erschliessungsreservefonds vom 21. Juni 1994, bleiben für alle jene Liegenschaftengeschäfte in Kraft, die nicht zur Wohnraumentwicklung gehören.
Weil der Fonds den vom Volk genehmigten Rahmenkredit für Land- und Liegenschaftenerwerb quasi „übersteuert“, d.h. für die WE SH eine von diesem Volksentscheid abweichende Regelung bringt, bedarf auch der Fonds der Genehmigung durch das Volk. Er wird darum dem obligatorischen Referendum unterstellt.Mit dem EP1 wird dem GSR eine VO über den Fonds für die WE SH unterbreitet.
Diese Spezialfinanzierung soll gewährleisten, dass Erträge aus Um- und Neunutzungen von Grundstücken der Wohnraumentwicklung für Infrastrukturinvestitonen und Aufwertungsmassnahmen im Rahmen dieses Projekts verwendet werden und nicht einfach in die Laufende Rechnung der Stadt fliessen. Der Fonds sorgt also für eine Art geschlossener Kreislauf innerhalb der Wohnraumentwicklung, einen Mecano, welcher dank gesonderter Bilanzierung des Fonds innerhalb des städt. Haushalts zu Transparenz des Finanzierungsstands des Gesamtkonzepts Wohnraumentwicklung führt. 
Gemäss Immobilienstrategie werden die für die Entwicklung der Stadt wichtigen Grundstücke nicht verkauft, sondern im Baurecht abgegeben. Weniger wichtige Areale können verkauft werden. Der Fonds folgt dieser Grundidee, welche die Sicherung der Werte für die Allgemeinheit vorsieht.
Was beinhaltet nun die Verordnung über den Fonds?

  1. Die Äufnung des Fonds geschieht über die Erträge der in der Verordnung aufgezählten Grundstücke.

  2. Zusätzliche Mittel können nur im Rahmen der verfassungsmässigen Finanzkompetenzen zugewiesen werden.

  3. Der Fonds soll aber nicht nur durch Verkaufs- und Baurechtserträge geäufnet werden. Wenn es die übergeordnete Gesetzgebung zulässt, sollen auch Mehrwertanteile von Um- und Aufzonungen privater Grundstücke der Stadt erhalten bleiben. Eine Mehrwertabschöpfung soll mit den Grundeigentümern vertraglich vereinbart werden.

  4. Die Verwendung der Fondsgelder erfolgt im Rahmen der verfassungsrechtlichen Kompetenzordnung zweckgebunden und zwar über das Budget oder separate Vorlagen.

  5. Die Fondsgelder werden natürlich verzinst.

  6. Bei Auflösung des Fonds wird ein allfälliges Restguthaben dem Rahmenkredit für Land- und Liegenschaftenerwerb gutgeschrieben. Dies wird frühestens nach ca. 20 Jahren der Fall sein.

Wie erwähnt, bezeichnet die Verordnung abschliessend jene Grundstücke und Liegenschaften, deren Erträge in den Fonds fliessen sollen (vgl. Art. 2).

Die Wohnraumentwicklung wird in den nächsten Jahren zum wichtigsten Instrument unserer Stadt, um den finanziellen Spielraum verbessern zu können, damit wir auch künftig handlungs- und investitionsfähig bleiben.


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