Verkauf von Baurechtsgrundstücken

Stellungnahme des Stadtrats in der Sitzung des Grossen Stadtrats vom 02.04.2013

Die Zuständigkeit für diese Vorlage ist ja aufgrund des Wechsels der Immobilienabteilung vom Baureferat zum Finanzreferat per 01.01.2013 bei mir gelandet. Weil dieser Wechsel bereits im Herbst 2012 absehbar war, habe ich noch an den letzten 3 Sitzungen der Kommission teilnehmen können. Auch wenn dort erwartungsgemäss sehr unterschiedliche Auffassungen darüber, welche Rolle die Stadt als Player im Liegenschaftenmarkt spielen soll, aufeinanderprallten, habe ich die Diskussionen als konstruktiv und sachlich erlebt. Jedes einzelne Grundstück wurde vertieft angeschaut und beurteilt. Das Ergebnis, das heute beraten wird, stellt einen Kompromiss zwischen der alten und der neuen Strategie des Stadtrats dar. Und damit bin ich bereits beim Ursprung der Vorlage vom 12.07.2011, den ich kurz beleuchten möchte.

Der SR hat in der letzten Legislatur seine strategischen Überlegungen für die Immobilienbewirtschaftung überarbeitet. Sie fanden Eingang in die neue Immobilienstrategie vom 23.03.2010. Dabei kam es zu einem Paradigmenwechsel. Dieser betrifft die Abgabe von Baurechtsliegenschaften zu Wohnzwecken an Private. Sie stehen aus drei Gründen nicht mehr im Fokus der stadträtlichen Baurechtspolitik:
1. Weil ihre Wirkung auf die Stadtentwicklung bescheiden ist
2. damit kein wesentlicher Einfluss auf den Liegenschaftenmarkt zu erzielen ist
3. ihre Rücknahme ins städtische Eigentum finanziell uninteressant ist.

Dies stellt aber keinesfalls eine Absage an eine aktive Baurechtspolitik dar. Nur soll ihr Schwerpunkt künftig auf der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus und der Schaffung resp. dem Erhalt von Arbeitsplätzen liegen. Hier macht auch die Verbilligung des Landwerts Sinn. Diese Stossrichtung hat der GSR mit der Verabschiedung der neuen Richtlinien zur Vergabe von Grundstücken der Stadt im Baurecht am 18.09.2012 so unterstützt, weil in diesen Bereichen das Potenzial und die Hebelwirkung wesentlich grösser sind. In der Immobilienstrategie wurde das wie folgt formuliert: „Baurechte für Kleinliegenschaften und Einfamilienhäuser sollen in der Regel nicht im Baurecht abgegeben, sondern das Land direkt verkauft werden, da eine Rücknahme ins Eigentum der Stadt politisch und finanziell uninteressant ist.“ Im Rahmen dieses Strategiewechsels wurden die 192 privaten Baurechtsgrundstücke überprüft und deren Wert approximativ geschätzt. 185 Parzellen wurden dabei vom SR als entbehrlich beurteilt. Diese sollen den Baurechtsnehmern zum Kauf angeboten werden und zwar zum Marktwert. Es handelt sich nach Ansicht des SR um Grundstücke, für die langfristig keine im öffentlichen Interesse stehende neue Nutzung absehbar ist, d.h. die aufgrund ihrer Lage und Grösse von keiner besonderen Bedeutung für die künftige Entwicklung der Stadt sind, z.B. weil sie unterdessen integraler Teil des Stadtbildes geworden sind. Sie liegen meistens in Wohngebieten und werden nicht mehr gebraucht für einen allfälligen Ausbau der öffentlichen Infrastruktur. Einzelne Gebäude resp. Grundstücke, vor allem in der Altstadt, werden im Gegensatz dazu als strategisch wichtig betrachtet und sollen deshalb im Eigentum der Stadt bleiben. Mit dem Verkauf der in der Vorlage als entbehrlich beurteilten 185 Grundstücke wäre ein theoretischer Maximalertrag von rund Fr. 44.6 Mio. zu erzielen gewesen. Um den effektiv erzielten Verkaufserlös wird der Rahmenkredit für Land- und Liegenschaftenkäufe (RSS 1050.7) erhöht. Im Finanzplan haben wir das für 2013 - 2016 nur mit Fr. 2 Mio. pro Jahr berücksichtigt, weil uns bewusst war, dass nicht alle als entbehrlich beurteilten Grundstücke verkauft werden können. Einerseits sind die Baurechtsbedingungen zum Teil sehr attraktiv, so dass nicht jeder Baurechtsnehmer sein Kaufinteresse bekunden wird und andererseits braucht es bei Objekten mit Stockwerkeigentum die Einwilligung aller Berechtigten, sonst kommt es zu keinem Verkauf. Weil aber die Zinssituation zurzeit immer noch sehr attraktiv ist, um ein Eigenheim zu erwerben, gehen wir davon aus, dass sich vor allem zu Beginn der 5-jährigen Frist doch einige Baurechtsnehmer für einen Kauf ihrer Baurechtsparzellen entscheiden werden.

Nun haben Sie gehört, dass die SPK im Hinblick auf die Stadtentwicklung wesentlich weniger private Baurechtsgrundstücke als entbehrlich beurteilt hat als der SR. Es sind noch rund 50 Baurechte übrig geblieben. Daraus ergäbe sich ein theoretischer Verkaufserlös von noch Fr. 21.3 Mio., also etwa der Hälfte der Vorlage des SR. Davon machen allein die beiden Liegenschaften an der Moserstrasse 25 - 27 und an der Artilleriestrasse 12 - 18 (Beilage 2), welche dem fakultativen Referendum unterliegen, über Fr. 9 Mio. aus. Bei beiden sind zahlreiche Miteigentümer involviert, die sich zuerst über einen Kauf einigen müssten. Dasselbe gilt für weitere 13 Baurechte mit einem theoretisch zu erzielenden Verkaufserlös von über Fr. 3 Mio., auf denen entweder Stockwerkeigentum begründet wurde oder die gemäss SPK nur en bloc verkauft werden dürfen.  Angesichts der sehr günstigen Bedingungen dieser Baurechte - sie unterliegen ja noch alle den alten Richtlinien mit einer Verzinsung von 75 % des ursprünglichen, indexierten Landwerts - ist der Druck, das Land zu kaufen, für die Baurechtsnehmer nicht sehr gross. Damit ist schon heute klar, dass schlussendlich nicht mehr sehr viel Fleisch am Knochen bleiben wird. Realistischerweise müssen wir wohl hoch zufrieden sein, wenn wir nur schon die Hälfte des theoretisch möglichen Verkaufserlöses von Fr. 21.3 Mio. realisieren werden. Das bedauert der SR natürlich sehr, denn einerseits wird damit unser Spielraum für Liegenschaftenkäufe nicht im erwarteten Masse erhöht und andererseits wird der wichtige Beitrag zur Stärkung unserer äusserst bescheidenen finanziellen Handlungs- und Investitionsfähigkeit wesentlich tiefer ausfallen als erhofft. Wir werden die im Finanzplan eingestellten Verkaufserlöse reduzieren müssen. Trotzdem wird der SR sich nicht gegen die Anträge der SPK stellen und diesen politischen Kompromiss akzeptieren. Uns ist ein Spatz in der Hand immer noch lieber als die Taube auf dem Dach. Im Übrigen gilt das Verkaufsangebot für die in den Beilagen 1 und 2 aufgeführten Grundstücke für die nächsten 5 Jahre. Danach kann man das wieder neu anschauen.

Aus Transparenzgründen macht es Sinn, dass mit den Anträgen auch gleich das nötige Geld für die Abwicklung der Verkäufe über einen Verpflichtungskredit bereitgestellt wird: Die Fr. 75‘000 für Grundbuch- und Schätzungskosten, die mit den Erwerbern hälftig zu teilen sind, werden in etwa anfallen, wenn alle Baurechtsnehmer Kaufinteresse anmelden würden.

Für die Abwicklung der Verkäufe ist alleine der SR zuständig, weil ihm mit Ziff. 4 der Anträge die Kompetenz dazu übertragen wird. Nach Inkrafttreten des heutigen Beschlusses werden die Baurechtsnehmer angeschrieben. Wenn sie ein Kaufinteresse signalisieren, wird das AGS den Landwert der einzelnen Baurechte amtlich schätzen. Danach werden mit den Baurechtsnehmern Verkaufsverhandlungen aufgenommen.

Ich ersuche Sie also im Namen des SR, den Anträgen der SPK zuzustimmen.


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