Um es vorweg zu nehmen: Im Gegensatz zu den Postulenten hat sich für den Stadtrat mit der Vorlage «Entwicklung Kammgarnareal» vom 06.08.2019 die Ausgangslage nicht derart verändert, dass es sich aufdrängen würde, auf den Entscheid vom 03.07.2018 zurückzukommen. Im Gegenteil: Wir haben jetzt die einmalige Gelegenheit, zusammen mit unseren Partnern Kanton und IWC das Kammgarnareal so zu attraktivieren, dass für die Stadt und die ganze Region ein erheblicher Mehrwert generiert werden kann. Diese Chance gilt es zu nutzen.
Gerne werde ich die wichtigsten Gründe, weshalb der Stadtrat eine Abgabe des Kammgarn Westflügels im Baurecht nicht als sinnvoll erachtet, nochmals erläutern und dabei auch die Entwicklungen seit dem Entscheid des GSR gegen die Abgabe im Baurecht vom 03.07.2018 berücksichtigen.
Nutzungskonzept im öffentlichen Interesse
Die Entwicklung des Westflügels und des Kammgarnareals als Ganzes ist nicht zu trennen. Der Bau der Tiefgarage zusammen mit der IWC, die Neugestaltung des Hofes sowie die neue Nutzung des Westflügels stehen in einem engen sachlichen Zusammenhang.
Eine Baurechtsvergabe hätte eine Abparzellierung und den Verkauf des Westflügels der Kammgarn an einen Baurechtsnehmer zur Folge. Ein Baurechtsnehmer resp. Käufer des Gebäudes würde damit als Eigentümer – neben der Stadt und der IWC – über die künftige Entwicklung des Kammgarnareals massgeblich mitentscheiden.
Ein Baurechtsnehmer, der über 20 Mio. Franken in die Hand nehmen muss, um den Westflügel zumindest auf das Niveau Edelrohbau zu erneuern, hätte aber andere Zielsetzungen als die Stadt: Er erwartet verständlicherweise primär eine Rendite aus dem investierten Kapital und zielt nicht auf eine Maximierung des Mehrwertes für die Allgemeinheit ab. Für einen Baurechtsnehmer steht auch nicht die Attraktivierung der Freihandbibliothek, die Standortvorteile für die Pädagogische Hochschule oder die Belebung und Aufwertung der Altstadt im Zentrum. Wir haben hier also schon einmal einen Zielkonflikt zu unseren Absichten mit der Kammgarn, der kaum zu lösen wäre.
Nutzungen, welche im Interesse der Stadt liegen, würden damit höchstwahrscheinlich verunmöglicht oder zumindest erschwert.
Und die Stadt als Baurechtsgeberin kann einem Baurechtsnehmer nach ZGB eine bestimmte Form der Nutzung nicht verbindlich vorschreiben.
Für die Konzipierung eines ausgewogenen privaten und öffentlichen Nutzungsmixes, von welchem primär die Bevölkerung profitiert, ist eine Baurechtsabgabe deshalb nicht zielführend. Zudem würden Vorgaben für die künftige Nutzung des Westflügels, die der Stadt und der IWC als Eigentümer des Nordflügels und des Kammgarnhofs wichtig sind, die Auswahl von potenziellen Baurechtsnehmern erheblich einschränken.
Bei der Option Baurecht müsste man deshalb ehrlicherweise deklarieren, dass das öffentliche Interesse, das beim Erwerb des Areals durch die Stadt im Fokus war, nicht mehr im Vordergrund stehen.
Projektpartner
Der Postulent behauptet, die Ausgangslage habe sich seit dem letzten Postulat zum Baurecht verändert, weil im 2. OG keine Museumsnutzung mehr vorgesehen ist.
Richtig ist, dass die Museumsnutzung und der Verkauf von einem Stockwerk an die Sturzenegger Stiftung kein Thema mehr sind.
Aber es stimmt nicht, dass sich die Ausgangslage bezüglich des Grundsatzentscheides, ob das Objekt durch die Stadt entwickelt werden soll oder durch einen privaten Investor deshalb wesentlich verändert hat.
Statt dem Museum im 2. OG soll im 2. und 3. OG eine andere öffentliche Nutzung, nämlich die PHSH einziehen, die einzige öffentliche Hochschule im Kanton, deren Wichtigkeit vor kurzem durch den Kantonsrat im Zusammenhang mit dem neuen Hochschulgesetz wieder bestätigt worden ist.
Der Kanton will hierzu die beiden Stockwerke kaufen und nicht mieten. Und dieses Modell stösst im Kantonsrat offenbar auf breite Zustimmung. Die zuständige Spezialkommission hat die Vorlage vor kurzem in nur einer Sitzung verabschiedet.
Die Option Baurechtsabgabe ist mit dem Einzug der PHSH nun aber ebenso wenig vereinbar, wie sie beim Einzug einer Museumsnutzung Sinn gemacht hätte.
Überdies müsste der Westflügel bereits vorab in ein Eigentümerbaurecht umwandeln und dem Kanton zwei Stockwerke verkaufen. Dass mit dem Stockwerkeigentumsanteil des Kantons belastete Baurechtsgrundstück würde dadurch für einen Baurechtsnehmer noch mehr an Attraktivität verlieren als im ursprünglichen Nutzungslayout mit dem Verkauf von nur 1 Stock an die Stiftung Sturzenegger. Der Verkaufswert würde darunter leiden.
Weil ein solches Vorgehen wenig Sinn macht und auch risikobehaftet ist, schliessen die von Ihnen bewilligten Richtlinien zur Vergabe von Grundstücken der Stadt SH im Baurecht (RSS. 700.4) sowie die Allgemeinen Baurechtsbedingungen die Begründung von Stockwerkeigentum bei Baurechten aus. Ich verweise Sie hierzu auf unsere Ausführungen vom 06.07.2018 zum Postulat Leu.
Ein Umschwenken auf die Variante Abgabe im Baurecht zum jetzigen Zeitpunkt wäre weder im Interesse des Kantons noch unserer Projektpartnerin IWC. Es hätte zur Folge, dass die mit beiden ausgehandelten vertraglichen Abmachungen in Frage gestellt würden.
Von den Postulenten habe ich noch nichts gehört, was bei einer Baurechtsabgabe des Westflügels mit dem Hof passieren würde.
Es ist davon auszugehen, dass ein Baurecht für einen Baurechtsnehmer nur dann von Interesse wäre, wenn er auch gewisse Nutzungsrechte am Hof, also etwa für Zufahrt, Zulieferung, Aussensitzplätze und Ähnliches erhalten würde. Deshalb müsste ein neuer Eigentümer des Westflügels auch bei der Gestaltung des Platzes seine Interessen in geeigneter Form einbringen können. Dies würde die Koordination der Entwicklung des Kammgarnareals für alle Beteiligten erschweren. Deshalb ist eine Baurechtsvergabe des Westflügels auch nicht im Interesse der IWC, die das Areal zusammen mit der Stadt entwickeln möchte. Sie hat dies gegenüber der Stadt ausdrücklich festgehalten und auch öffentlich an der Medienkonferenz vom 05.03.2019, an welcher die Rahmenkreditvorlage vorgestellt worden ist.
Finanzielle Aspekte einer Baurechtsabgabe
Eine Baurechtsabgabe hätte den Vorteil, dass für die Stadt bei der Sanierung des Westflügels keine Investitionskosten anfallen, weil diese von einem Baurechtsnehmer übernommen würden. Auf der anderen Seite würde die Stadt mit einer Baurechtsvergabe auf eine Rendite aus künftigen Vermietungen zu Marktpreisen verzichten.
Wenn die Stadt eine Eigennutzung wie die Bibliothek im Kammgarn Westflügel anstrebt, hätte sie bei einer Baurechtsabgabe im Gegensatz zu einer Eigenentwicklung mit erheblichen wiederkehrenden Mietkosten zu rechnen.
Zudem wären die Synergien, die das Nutzungslayout mit der PH und dem Didaktikzentrum auch für die Bibliothek brächten, fraglich.
Je nach Nutzungslayout eines privaten Investors als Baurechtsnehmer müsste auch die Eignung des Westflügels Standort für die Freihandbibliothek wieder in Frage gestellt werden.
Wird aber auf einen Umzug der Bibliothek verzichtet, würden erhebliche Investitionskosten für die Sanierung des Standorts Agnesenschütte anfallen, statt dass diese Liegenschaft im Baurecht abgegeben werden kann.
Die beengenden Platzverhältnisse der Bibliothek könnten damit aber nicht verbessert werden. Womöglich müsste ein Ersatzstandort gefunden werden, was wiederum erhebliche Investitionskosten nach sich ziehen würde.
Dabei würde der Standort Kammgarnareal viele Vorteile bringen, die sie ja mittlerweile kennen.
Zeitliche Aspekte einer Baurechtsabgabe
Der Prozess der Arealentwicklung kann durch die Abgabe an einen Baurechtsnehmer nicht beschleunigt werden, da auch eine solche Abgabe ein Vorprojekt erfordern würde, damit die Rahmenbedingungen für die Baurechtsabgabe und für die Nutzungen formuliert werden können.
Nachdem wir nun mit der Vorlage bereits im GSR sind, würde ein «Zurück auf Feld 1» für eine Baurechtsvergabe im Vergleich zur anvisierten Entwicklung durch die Stadt verzögern. Es müsste ein Prozess zur Baurechtsvergabe mit einer öffentlichen Ausschreibung vorbereitet werden.
Und zudem ist zum heutigen Zeitpunkt fraglich, ob überhaupt ein Baurechtsnehmer zu finden wäre, der sich mit einer solchen Investitionssumme engagieren und allenfalls erhebliche Einschränkungen bei der Nutzung akzeptieren würde.
Stellen Sie sich mal vor, eine Variante Baurecht würde in der Volksabstimmung angenommen. Was passiert, wenn sich danach kein Baurechtsnehmer finden lässt? Dazu gibt es keine Antworten, ausser einem Scherbenhaufen, sprich einem jahrelangen Leerstand ohne Erträge und eine weitere Volksabstimmung.
Zudem wären mit einer Baurechtsabgabe auch die Ergebnisse des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens, das wir im Prozess der Entwicklung des Kammgarnareals durchgeführt haben und wo wir ein gewisses Commitement abgegeben haben, in Frage gestellt. Das würde die politische Glaubwürdigkeit der Stadt für solche Prozesse künftig erheblich in Frage stellen.
Schlimmer noch ist aber, dass der Stadtrat – nachdem der Grosse Stadtrat das Postulat von M. Leu zum Baurecht am 03.07.2018 abgelehnt hat – in guten Treuen gemeinsam mit dem Kanton und der IWC die nun vorliegende Rahmenkreditvorlage und die Vorlage des Regierungsrats vom 06.08.2019 zum Umzug der PH in den Westflügel der Kammgarn erarbeitet haben.
Wenn Sie jetzt, ein Jahr später, wieder auf Ihren Entscheid vom Sommer 2018 zurückkommen, beginnen wir wieder von vorne. Das wäre ein Affront gegenüber unseren Partnern Kanton und IWC.
Wenn PH nicht kommt, möchte Stadt zusammen mit der Wifö Unternehmen suchen, die zu den heutigen und künftigen Nutzungen passen und der Stadt einen spürbaren Mehrwert bringen. Diese Einflussmöglichkeit würden wir bei einem Verkauf des Gebäudes und einer Baurechtsvergabe aufgeben. Das möchten wir nicht. Das würde auch den ursprünglichen Absichten des Stadtrats widersprechen, als er diese Liegenschaft erworben hat.
Und zur Variantenabstimmung: Wenn Sie der Vorlage in einer Volksabstimmung eine Variante entgegenstellen wollen, müsste das der «Verkauf des Westflügels» sein und nicht die Baurechtsvergabe, weil die Baurechtsvergabe abschliessend durch den GSR beschlossen wird.
Fazit:
Es gibt städtische Liegenschaften, die aufgrund ihrer Bedeutung im Eigentum der Stadt bleiben sollen und auch für ein Baurecht nicht in Frage kommen. Dazu gehört das Kammgarnareal. Es ist ein Schlüsselareal für die Stadtentwicklung, für die Altstadt und für die Bevölkerung. Wenn wir den Westflügel verkaufen, stellen wir uns nicht nur in Widerspruch zu unseren Vorfahren, als sie diese Liegenschaft gekauft haben, sondern wir gefährden die geplante Entwicklung mit einem ausgewogenen Nutzungsmix, der für die Bevölkerung einen grossen Mehrwert generieren würde. Zudem käme es zu weiteren Verzögerungen, auch weil es ein neues Projekt mit einem anderen Nutzungslayout bringen würde.
Die Entwicklung des Kammgarnareals mit der Neunutzung des Westflügels stellt eine einmalige Chance dar, die wir packen sollten. Sie wird spürbar positiven Einfluss auf die Attraktivität der Altstadt haben. Diese Liegenschaften zu einem wesentlichen Teil selber zu entwickeln, zu nutzen und die Verfügungsmacht darüber zu behalten, um auch künftige Nutzungen zu bestimmen, macht deshalb am meisten Sinn.
Ich bitte Sie, die Entwicklung des Kammgarnareals jetzt nicht mit einem neuen Auftrag zur Verfolgung der Option Baurechtsvergabe zu gefährden und zu verzögern. Wir haben eine gute Lösung mit unseren Partnern Kanton und IWC erarbeitet und einen ausgewogenen Nutzungsmix mit privaten und öffentlichen Nutzungen erreicht. Wir wären Ihnen sehr dankbar, wenn Sie dieser Lösung eine Chance geben und das Postulat Egger ablehnen würden.
