Gemeinnützigen Wohnraum fördern macht Sinn

Stellungnahme des Stadtrats vom 04.03.2014 im Grossen Stadtrats zur Motion "Förderung des gemeinnützigen Wohnraums"

Ausgangslage
Die Motionäre verlangen mit ihrem Vorstoss verschiedene Massnahmen zugunsten des gemeinnützigen Wohnbaus. Ein Anliegen, das zurzeit schweizweit auf der politischen Agenda steht. Diverse Volksabstimmungen in Städten wie Luzern, St. Gallen oder in Kantonen wie am 09.02.2014 in Baselland zeugen davon. Fast alle diese Volksbegehren wurden klar angenommen. Zudem haben bereits diverse Städte und Kantone den Erhalt und die Förderung des gemeinnützigen Wohnraums als Zielsetzung in ihren Verfassungen verankert.
Bevor ich auf die konkreten Forderungen der Motion eingehe, möchte ich die Situation auf dem Wohnungsmarkt der Stadt Schaffhausen etwas näher beleuchten. Hierzu haben wir im Vorfeld dieser Debatte Immobilienmarktspezialisten von Wüest & Partner, IAZI und dem Amt für Grundstückschätzung beigezogen. Nach mehreren Jahren der Stagnation und eines Bevölkerungsrückgangs verzeichnet unsere Stadt seit gut 4 Jahren wieder eine erfreuliche, moderate Bevölkerungszunahme (2013: + 196 Personen). Diese liegt klar unter dem CH-Durchschnitt, was sich in Standortrankings beim Faktor Dynamik stark negativ niederschlägt. Wir wissen, dass ein moderates Bevölkerungswachstum angesichts der demografischen Entwicklung unserer Stadt dringend nötig ist. Zudem sind Kanton wie Stadt Schaffhausen auf zusätzliches Steuersubstrat angewiesen, um ihre Infrastrukturen und den Service Public im gewohnten Masse auch künftig aufrechterhalten zu können. Der Wohnungszuwachs seit 2005 betrug im Durchschnitt etwa 100 Wohneinheiten pro Jahr. 2013 waren es 93. Der Grossteil dieser neuen Wohnflächen wurde lange Zeit über einen angestiegenen Wohnflächenbedarf von der bereits hier ansässigen Bevölkerung absorbiert. Deshalb erstaunt es nicht, dass wir Schaffhauser gemäss Bundesamt für Statistik mit 50 qm pro Person schweizweit am meisten Wohnfläche beanspruchen.Weil unser pro Kopf Einkommen im Landesvergleich nicht zu den höchsten zählt, ist davon auszugehen, dass der Preis für das Wohnen in Schaffhausen im Vergleich zur übrigen Schweiz bisher noch relativ moderat gewesen sein muss.
Erfreulicherweise wächst das Wohnraumangebot weiter. Zurzeit sind verschiedene grössere Überbauungen in Planung und im Bau. In den nächsten Jahren werden es tendenziell eher mehr als 100 Wohneinheiten pro Jahr sein, lag doch per Ende 2013 die Zahl der im Bau befindlichen Wohnungen bei 327 und der bewilligten bei 385. Der Gesamtwohnungsbestand in der Stadt betrug per Ende 2013 18‘815 Einheiten, inkl. Einfamilienhäuser. Das Segment der 3 – 3 ½ Zimmer-Wohnungen macht mit 29 % den grössten Anteil aus, dicht gefolgt von den 4 – 4 ½ Zimmer-Wohnungen mit 28 %. Die grossen Familienwohnungen sind eher rar. Dafür ist der Einfamilienhausanteil für eine Stadt unserer Grösse mit 18 % oder 3‘552 Einheiten relativ hoch.
Die Neubauquote betrug von 1990 bis 2011 tiefe 0.2 – 1.4 %. 2014 könnte ein Jahr mit besonders hoher Neubauquote von über 2 % werden.Trotz dieser erfreulichen Entwicklung beträgt der Leerwohnungsbestand in Schaffhausen 2013 sehr tiefe 0.2 %. Das heisst aber nicht zwangsläufig, dass die Stadt über keinen funktionierenden Angebotsmarkt verfügt. Es gibt mehrere Gründe für die tiefe Quote. Einer davon ist die tiefe Fluktuationsrate bei den Bestandeswohnungen. Der in den letzten Jahren auf einen Rekordtiefstwert gesunkene Referenzzinssatz hat sich preissenkend auf die bestehenden Mietverhältnisse ausgewirkt und damit zu einer tieferen Fluktuation beigetragen. Die Kennzahl des Leerwohnungsbestandes wird in Immobilienfachkreisen schon lange kritisiert, weil er die Realitäten am Wohnungsmarkt nicht korrekt abzubilden vermag. Die 0.2 % entsprächen in Schaffhausen etwa 34 Wohnungen. Allein auf dem Internet-Immo-Portal Homegate belief sich das tatsächliche Angebot am Stichtag 26.02.2014 aber auf 162 Objekte…
Ein perfekt funktionierender Wohnungsmarkt braucht gar keine leer stehenden Wohnungen. Was er braucht sind Wohnungsangebote. Im Idealfall steht ja eine Wohnung bei einem Mieterwechsel nicht leer. Aussagekräftiger als der Leerwohnungsbestand ist deshalb die Angebotsquote. Diese vermittelt für Schaffhausen ein etwas weniger dramatisches Bild (vgl. nachstehende Grafiken von Wüest & Partner).Gemäss Erkenntnissen von Wüest & Partner hat in den letzten zwei Jahren in Schaffhausen die Mieterschaft von rund 5.5 % des Gesamtbestandes gewechselt, was 1 % über dem gesamtschweizerischen Durchschnitt liegt. Trotzdem ist unbestritten, dass das Wohnraumangebot in der Stadt nach wie vor ungenügend ist. Im Zuge der Entwicklungsstrategie von Stadt und Kanton Schaffhausen soll es deshalb gezielt verbessert werden. Aus diesem Grund hat der Stadtrat 2010 die Wohnraumentwicklung aufgegleist (vgl. Orientierungsvorlage vom 06.07.2010).
Die hohe Attraktivität der Stadt, steigende Ansprüche an die Wohnqualität und der begrenzte Raum, der zur Verfügung steht, führen zu steigenden Mieten und zu höheren Preisen beim Wohneigentum. Steigender Wohnflächenbedarf, Vorgaben zum energieeffizienten Wohnen und Forderungen nach sozialräumlicher Durchmischung akzentuieren die Situation. Der anspruchsvollen Aufgabe, in diesem Umfeld eine hohe Lebensqualität für alle Bevölkerungsgruppen – Junge und Alte, Arme und Reiche, Einzelhaushalte und Familien usw. – zu erreichen, nimmt sich der Stadtrat an, auch wenn ihm bewusst ist, dass die Mietpreise für Wohnraum in Schaffhausen im gesamtschweizerischen Vergleich bisher noch relativ moderat ausfallen. Das hat nicht zuletzt auch damit zu tun, dass der Bestand an unsanierten Altwohnungen bei uns verhältnismässig hoch ist.
Bei den Preisen unterscheidet man zwischen Bestandesmieten und Angebotsmieten. Und hier sind zwei unterschiedliche Trends auszumachen: Die Bestandesmieten haben seit 2006 nur leicht zugelegt. Ab 2011 ist beim Median nur noch eine Seitwärtsbewegung festzustellen. Das hat vor allem mit dem gesunkenen Referenzzinssatz zu tun. 2012 lag der Median der Preis der Bestandesmieten bei Fr. 158 pro qm und Jahr. Kontinuierlich gestiegen sind seit 2005 die Angebotsmieten. Deren Median lag 2005 noch bei Fr. 150 pro qm und Jahr, 2013 bei Fr. 179 pro qm und Jahr. Das entspricht einer Steigerung von etwa 19 %. Die Prognosen der Mietpreisentwicklung für die nächsten 2 – 3 Jahre sind stark von externen Faktoren abhängig wie dem Kapitalmarkt und den Hypozinsen, dem Erfolg der angestrebten Baulandverflüssigung und inneren Verdichtung oder der Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative. Immobilienexperten rechnen mit einer stabilen Situation bei den Bestandesmieten und mit einem moderaten Anstieg der Angebotsmieten, da Neubauwohnungen in der Stadt immer noch stark gesucht sind und vom Markt umgehend absorbiert werden.
Der Regierungsrat hat in seiner Antwort vom 28.01.2014 auf die Kleine Anfrage "Welche Hürden halten Wohnbaugenossenschaften fern?" vom 14.11.2013 festgehalten, dass im Kanton in den letzten Jahren - ausgehend von einem sehr tiefen Niveau - ein leichter Anstieg der Mietpreise zu beobachten sei. Er begrüsst diese Anpassung, weil sich Investitionen in die Erstellung von Wohnraum erst durch diese Bereinigung der Mietpreise wieder lohnen. Überhitzungstendenzen seien auf dem hiesigen Mietmarkt nicht auszumachen. Wohnen sei in Schaffhausen immer noch bedeutend günstiger als in der Agglomeration Zürich. Deshalb will der Regierungsrat von einer aktiven Förderpolitik im Bereich Wohnbaugenossenschaften absehen und den freien Markt spielen lassen.
Auch für den Stadtrat ist der Wohnungsbau grundsätzlich Aufgabe der Privatwirtschaft. Wo der freie Markt funktioniert, besteht für die Stadt kein Handlungsbedarf. Nur wenn es zu unerwünschten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt kommt, versucht sie im Rahmen ihrer beschränkten Möglichkeiten Einfluss zu nehmen. Diese Haltung deckt sich auch mit derjenigen des Bundes, der fordert, dass Kantone und Gemeinden marktunterstützend dafür sorgen, dass guter und erschwinglicher Wohnraum auch in Zukunft für die ganze Bevölkerung zur Verfügung steht. Denn Wohnen stellt ein Grundbedürfnis dar. Der Bund hat unterdessen seine Wohnungspolitik, welche in Art. 108 der Bundesverfassung verankert ist, optimiert und Massnahmen ergriffen, die auf die Bereitstellung beziehungsweise auf die Erhaltung und Förderung von preisgünstigen Wohnungen abzielen.
Je stärker die Preise ansteigen, umso wichtiger werden die Angebote des gemeinnützigen Wohnungsbaus, die sich am Prinzip der Kostenmiete orientieren. Bei diesen Angeboten geht es nicht um "billigen" Wohnraum für Arme, sondern um qualitativ guten, auch für Normalverdiener-Familien bezahlbaren Wohnraum. Das zeigt eine Untersuchung in Zürich, welche ergab, dass genossenschaftliche Siedlungen zum Teil ein höheres Steuersubstrat für den Staat generieren als „normale“ Überbauungen.
Dass sich ein nicht unerheblicher Teil der Bevölkerung Sorgen darüber macht, ob dieses Angebot künftig noch gewährleistet ist, hat sich auch im Abstimmungskampf zur Masseneinwanderungsinitiative vom 09.02.2014 gezeigt. Diese Sorgen nimmt der Stadtrat ernst. Deshalb waren und sind für ihn der Erhalt und die Förderung des gemeinnützigen Wohnraums in der Stadt Schaffhausen wichtige Anliegen. In den letzten Jahrzehnten haben deshalb diverse Wohnbaugenossenschaften von der Abgabe von städtischem Land im Baurecht profitiert. Zudem wurden am 27.03.2012 über den Rahmenkredit für Land- und Liegenschaftenerwerb 36 Wohnungen an der Furkastrasse 6 - 16 von der Wohnbaugenossenschaft Talberg erworben, um den Erhalt des gemeinnützigen Charakters dieser Siedlung sicherzustellen. Aus dem gleichen Grund hat der Stadtrat am 18.02.2014 die Übernahme von zwei weiteren, im Bestand gefährdeten Wohnbaugenossenschaften mit 64 Wohnungen beschlossen. Er wird den Grossen Stadtrat noch vor den Sommerferien im Rahmen einer Vorlage mit einem Gegenvorschlag zur Juso-Initiative "Für bezahlbaren Wohnraum" darüber unterrichten - auch darüber wie er mit diesen Wohnbauten künftigen umgehen und welche Instrumente er zur verstärkten Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus einsetzen möchte.
Der Stadtrat kann sich bei seinen Bestrebungen auf das städtische Leitbild abstützen. Dieses enthält folgendes Bekenntnis: "Die Stadt Schaffhausen schafft den Rahmen für eine Wohnraumentwicklung, die sozial gut durchmischte Quartiere mit geeigneten Wohnräumen für alle Bevölkerungskreise anbietet. Sie fördert Bauprojekte, die neue Formen des urbanen Wohnens begünstigen."
Das Anliegen findet auch in den Legislaturschwerpunkten 2013 - 16 seinen Niederschlag. In Ziff. 1.3 heisst es: "Die Quartiere sind lebendig, durchmischt und sauber." und in Ziff. 1.5: "In Schaffhausen fühlen sich alle Altersstufen und Bevölkerungsgruppen zu Hause." Daraus ergibt sich als Zielsetzung eine "altersmässige und soziale Durchmischung der Quartiere".
Bereits in der Orientierungsvorlage Wohnraumentwicklung vom 6. Juli 2010 ist unter den zehn Grundstrategien und Handlungsfeldern die Unterstützung von Wohnbau­genossenschaften aufgeführt (S. 29, Ziff. 7). So sind auch einzelne Projekte wie das Wagenareal (Generationen­wohnen) explizit für eine Abgabe im Baurecht an eine gemeinnützige Trägerschaft vorgesehen.
Dem Erhalt und der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus wird auch bei den anlässlich der Stadtratsklausur vom 22./23. Januar 2014 überarbeiteten Grundstrategien der Wohnraum­entwicklung ein grösseres Gewicht beigemessen. So wird in der Präambel unter "Sozialen Zielen" der Wohnraumentwicklung folgendes festgehalten: "Das Wohnraumangebot umfasst qualitativ guten Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen und bietet für alle Einwohnerinnen und Einwohner und auch für möglichst alle in Schaffhausen Beschäftigten geeigneten und finanziell tragbaren Wohnraum."
Die Grundstrategie der Wohnraumentwicklung wurde auf fünf Punkte reduziert. Einer dieser Punkte nimmt das Anliegen der Motionäre auf. Er lautet: "Förderung des gemeinnützigen Wohnraums".Wohnbaugenossenschaften sind nicht bloss wichtig, weil es sich um zahlbare Angebote für Normalverdiener-Familien handelt. Sie sind in verschiedener Hinsicht vorbildlich und deshalb wertvoll für unsere Stadt: Wohnbaugenossenschaften achten beim Bauen in der Regel auf die Einhaltung hoher Standards, z.B. im Energiebereich. Im Zentrum stehen bei ihnen immer die Bewohnerinnen und Bewohner und ihre Bedürfnisse. Das heisst, sie sind familienfreundlich, legen Wert auf eine grüne Umgebung und zentrale Gemeinschaftsbereiche. Und Wohnbaugenossenschaften investieren Überschüsse konsequent in den Substanz- und Werterhalt sowie in die Weiterentwicklung ihrer Siedlungen. Nicht umsonst sind deshalb auch in Schaffhausen alle Liegenschaften unserer Wohnbaugenossenschaften in gutem bis sehr guten Zustand. Wohnbaugenossenschaften sind überdies kleine gesellschaftliche Gemeinschaftszellen, in denen die Bewohner Verantwortung übernehmen und sich für ihre Genossenschaft engagieren. Hier kennen sich die Leute und sind für einander da. In einer Wohnbaugenossenschaft zu leben bedeutet eben mehr als einfach eine Wohnung zu mieten. Es bedeutet meistens auch Mitsprache und Mitwirkungsmöglichkeiten sowie Verantwortung übernehmen für die Gestaltung des Wohnumfelds. In Wohnbaugenossenschaften leben deshalb in der Regel Menschen, denen der Gemeinschaftsgedanken wichtig ist und die sich auch oft über ihre Genossenschaft hinaus engagieren.Das sind alles Gründe weshalb es dem Stadtrat ein grosses Anliegen ist, den gemeinnützigen Wohnraum in der Stadt zu erhalten und zu stärken. Mit der Sicherung des Angebots gefährdeter Wohnbaugenossenschaften über den Rahmenkredit hat er bewiesen, dass das keine blossen Lippenbekenntnisse sind.

Nun zu den konkreten Forderungen der Motion:

Ziff. 1:
Die Stadt integriert gemeinnützige Wohnbauträgerinnen bei raumplanerischen Entwicklungsschwerpunkten angemessen.

Gemäss den vorerwähnten strategischen Zielen des Stadtrats wird diese Forderung bereits erfüllt. Bei Verkaufs- oder Bauvorhaben von privaten Schlüsselprojekten (Grundstücke mit erhöhtem Potential) wird von Seiten der Verwaltung der frühzeitige Kontakt bzw. die frühzeitige Zusammenarbeit mit den Eigentümern aktiv gesucht. Zusammen mit ihnen werden die Rahmenbedingungen für eine nachhaltige und den städtischen Bedürfnissen entsprechenden Bau-Entwicklung ausgearbeitet. Hierbei stehen neben der Erreichung eines hohen städtebaulichen und ökologischen Standards auch die Wohnraumförderung sowie die aktive Beratung der Stadt zur Wahl des optimalen Wohnangebotes sowie der geeigneten Gesellschaftsform im Vordergrund. Die Nutzung durch gemeinnützige Wohnbauträger wird ebenfalls besprochen und entsprechende Kontakte werden vermittelt.
Raumplanerisch wirksame Prozesse und Projekte seitens der Stadt setzten zwingend eine Mitwirkung und Information der Bevölkerung und betroffener Verbände und Organisationen voraus. Bis anhin wurde dies in der Stadt über die Planungskommission sichergestellt. Diese wurde aufgelöst. Der Stadtrat wird in Zukunft gezielter und prozessspezifischer die Mitwirkung gestalten und diese institutionalisieren. Dabei ist der Einbezug aller für den Wohnungsmarkt wichtigen Player sicherzustellen. Als gelebtes Beispiel sei hier im Zusammenhang mit der Wohnraumentwicklung das Wagenareal erwähnt. Weitere sind aufgegleist.
Der gemeinnützige Wohnungsbau soll bei der raumplanerischen Entwicklung der Stadt in Zukunft einen höheren Stellenwert erhalten. Wie bereits in der Einleitung erwähnt, wurde die Grundstrategie der Wohnraumentwicklung entsprechend angepasst. Und bei der anstehenden Revision der städtischen Bauordnung und Nutzungsplanung wird geprüft, mit welchen neuen raumplanerischen Instrumenten der gemeinnützige Wohnungsbau künftig verstärkt gefördert werden kann. Die Schweizerische Vereinigung für Landesplanung hat im Rahmen eines Gutachtens "Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus" aufgezeigt, mit welchen Instrumenten die Gemeinden aktiv werden können. Dazu zählt zum Beispiel die Gewährung von Nutzungsprivilegien als Anreiz für den gemeinnützigen Wohnungsbau. Das Bundesamt für Wohnungswesen hat gestützt auf dieses Gutachten einen Baukasten mit dem Titel "Preisgünstiger Wohnraum" für Städte und Gemeinden[ erarbeitet, der im November 2013 publiziert wurde. Ich komme bei Ziff. 4 darauf zurück. Es ist davon auszugehen, dass der Kanton bei der laufenden Richtplanrevision gewisse Grundlagen schaffen wird, die für die Umsetzung solcher Massnahmen auf Gemeindeebene nötig sind.
Der Stadtrat erachtet Ziff. 1 der Motionsforderungen damit als erfüllt resp. weiterhin als erfüllbar.

Zu Ziff. 2
Die Stadt stellt eigene Grundstücke gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen zur Verfügung

Die Stadt hat sich nie als wichtigen Player im Wohnungsmarkt verstanden, zumal sie auch gar nicht über die dafür nötigen Liegenschaften und finanziellen Mittel verfügte. Im Gegensatz zu anderen Städten wie Zürich ist das städtische Portfolio der Finanzliegenschaften, die Wohnzwecken dienen, mit ca. 100 Wohneinheiten bescheiden. Wenn die Stadt im Wohnungswesen aktiv wurde, dann primär durch Abgaben von Land im Baurecht, unter anderem an Wohnbaugenossenschaften. Der Stadtrat will an dieser Politik festhalten. Er hat das in seiner am 23. März 2010 verabschiedeten Immobilienstrategie festgehalten. Auf S. 2 formuliert er: "Städtisches Eigentum trägt zu einer sozialverträglichen und gestalterischen Politik in der Stadt Schaffhausen bei. Aktive Begleitung und Unterstützung der Umgestaltung und Erneuerung von genossenschaftlichen Überbauungen und die Realisierung von eigenfinanzierten Wohnbauprojekten sind künftig Teil der Immobilienstrategie." Und auf S. 6 bei den strategischen Grundsätzen: "Mit den Wohnliegenschaften fördert sie beispielsweise gezielt Wohnraum für alle sozialen Schichten." Neben der Erwirtschaftung eines Gewinnbeitrages erfüllen die Liegenschaften des Finanzvermögens weitere, nicht-wirtschaftliche Ziele (S. 9). Eines davon ist die gezielte Wohnraumförderung für bestimmte soziale Gruppen (z.B. Familien, sozial schwache, ältere/pflegebedürftige Personen). Auf S. 10 der Immobilienstrategie wird präzisiert: "Die Stadt kann sich an Genossenschaften beteiligen, dies finanziell oder auch durch Einbringung von eigenen Liegenschaften. Dies unter dem Titel des sozialen Wohnungsbaus und der Erstellung von Alterswohnungen" (vgl. Beschluss der Einwohnergemeinde vom 15. März 1998, vorn Ziff. 2, S. 7).
Ausfluss dieser Strategie in der Wohnraumentwicklung sind die bereits genannten Projekte Schönbühl "Wohnen im Alter" sowie die geplante Vergabe des Wagenareals an eine gemeinnützige Trägerschaft zur Überbauung.
Der Stadtrat erachtet Ziff. 2 der Motionsforderungen als erfüllt resp. weiterhin als erfüllbar.

Zu Ziff. 3
Die Stadt unterstützt gemeinnützige Wohnbauträgerinnen durch zinsvergünstigte Darlehen.

Zu dieser Forderung der Motion besteht bisher keine gesetzliche Grundlage. Zwar kann der Stadtrat gemäss Art. 27 Abs. 1 lit. e Stadtverfassung Bürgschaften und Darlehen bis zu einem Betrag von Fr. 500'000.- gewähren, dies jedoch nicht zinsvergünstigt.
Der Stadtrat ist der Ansicht, dass solche finanziellen Fördermassnahmen primär Sache des Bundes und der Kantone sind. Hier ist daran zu erinnern, dass 1973 mit Art. 108 der Bundesverfassung die Wohnbauförderung zu einer Daueraufgabe des Bundes erklärt wurde. Er verfügt aktuell über verschiedene finanzielle Förderinstrumente, die auf der Website des Bundesamts für Wohnungswesen abrufbar sind.
Auch zahlreiche Kantone leisten Beiträge und Darlehen zur Verbilligung der Mietzinse für Wohnungen. Der Kanton Schaffhausen hat sein Engagement im Bereich der Wohnraumförderung im Zusammenhang mit dem Sparpaket ESH3 leider eingestellt. Er verweist in seiner Antwort vom 28.01.2014 auf die in der Einleitung erwähnten Kleinen Anfrage 2013/31 darauf, dass der Bund und die Dachverbände zinslose Darlehen an Wohnbaugenossenschaften ausrichten können.
Nun kann es politisch nicht angehen, dass die Stadt in Bereichen wie der Wohnbauförderung einspringt, weil sich der Kanton aus Spargründen dort zurückzieht. Aufgrund ihrer aktuellen Finanzlage wäre ihr das auch gar nicht möglich, für Dritte Bank zu spielen und sich dabei unter Umständen einem erheblichen Risiko auszusetzen.
Hingegen wird der Stadtrat ganz im Sinne des Volksentscheids vom 15.03.1998 weiterhin den Rahmenkredit für Land- und Liegenschaftenerwerb für die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus nutzen. Die Richtlinien zur Vergabe von Grundstücken der Stadt Schaffhausen im Baurecht regeln die Details für die Vergabe von Land an gemeinnützige Institutionen (RSS 700.4). Die Möglichkeiten der Stadt bleiben hier aber beschränkt, weil die Landreserven klein sind, sich ein erheblicher Teil dieser Reserven nicht auf dem Markt befindet und sich nicht alle Liegenschaften für den gemeinnützigen Wohnungsbau eignen.
Aus diesen Gründen ersucht der Stadtrat die Motionäre, Ziff. 3 der Motion zu streichen.

Zu Ziff. 4
Sie verhandelt mit Grundeigentümern um diese – als Gegenleistung zum Mehrwert durch planerische Massnahmen – vertraglich zur Erstellung eines angemessenen Anteils an preisgünstigen Wohnungen zu verpflichten.

Bereits heute wird mit Grundeigentümern, welche grössere Überbauungsprojekte planen, auch über die Erstellung von gemeinnützigem Wohnraum verhandelt. Es besteht derzeit aber keine gesetzliche Grundlage für eine Verpflichtung zur Erstellung eines angemessenen Anteils an gemeinnützigen oder preisgünstigen Wohnungen.
Aufgrund der absehbaren Preissteigerungen im Wohnungsmarkt wird die Bedeutung des Angebots an preisgünstigem Wohnraum in Zukunft auch in der Stadt Schaffhausen an Bedeutung gewinnen. Deshalb sollen im Rahmen der anstehenden Teilrevision der städtischen Nutzungsplanung und unter Beizug von Modellen und Erfahrungen anderer Städte, auch raumplanerische Massnahmen wie die in der Motion aufgeführte geprüft werden.
Mit der Vorlage für einen Gegenvorschlag zur Juso-Initiative "Für bezahlbaren Wohnraum" wird der Stadtrat noch aufzeigen, welche raumplanerischen Instrumente geprüft und im Rahmen der Revision der Bauordnung und Nutzungsplanung dem Parlament zum Entscheid vorgelegt werden sollen. Ziff. 4 der Motionsforderungen sollte in diesem Sinne angepasst werden und nicht nur die eine Möglichkeit der Verhandlungen mit Grundeigentümern enthalten.
Der Stadtrat schlägt Ihnen vor, die Formulierung von Ziff. 4 wie folgt anzupassen:
"Der Stadtrat wird beauftragt, dem Grossen Stadtrat im Rahmen der Revision der Bauordnung/Nutzungsplanung raumplanerische Instrumente für eine gezielte Förderung des preisgünstigen Wohnraums vorzulegen." 

Zu Ziff. 5
Der gemeinnützige Wohnungsbau soll einen Mindestanteil von 14% des Wohnungs­­­bestandes der Stadt Schaffhausen abdecken.

Eine flächendeckende und ergebnisscharfe Erfassung des gemeinnützigen Wohnraums in Schaffhausen ist schwierig. Im Rahmen der Datenerhebung zu diesem Vorstoss konnten 19 Wohnbaugenossenschaften ermittelt werden. Sie sind entweder dem Dachverband angeschlossen und/oder stehen in einem Baurechtsverhältnis zur Stadt. Diese Genossenschaften bewirtschaften auf Stadtgebiet über 110 Einfamilienhäuser und 931 Wohnungen, was einem Anteil am Gesamtbestand von mindestens 6.8 % entspricht. Die Stadt selber verwaltet zusätzlich etwa 100 Wohnungen nach dem Modell der Kostenmiete. Zudem gibt es auch diverse private Vermieter, welche Wohnraum zu sehr fairen Konditionen vermieten. Da kaum alle gemeinnützigen Wohneinheiten erfasst werden konnten, wird der effektive Anteil etwas über 7 % liegen.
Der Stadtrat teilt das Ziel der Motionäre, den Anteil des gemeinnützigen Wohnungsbaus am Wohnungsgesamtbestand zu erhöhen. Es ist aber ernsthaft zu bezweifeln, dass die in der Motion postulierten 14 %, also einer Erhöhung um ca. 1'000 Wohneinheiten und einem Investitionsvolumen von Fr. 350 – 400 Mio., für einen überschaubaren Zeitraum realistisch sind. Die Stadt verfügt weder über die nötigen Liegenschaften noch über die entsprechenden finanziellen Ressourcen, um zu einer schnellen und derart markanten Erhöhung des Anteils des gemeinnützigen Wohnraums beitragen zu können. Vielmehr absorbieren zurzeit unsere Bemühungen zur Sicherung des Bestandes des genossenschaftlichen Wohnungsbaus die finanziellen Möglichkeiten der Stadt.
Um den Anteil an gemeinnützigem Wohnraum zu steigern, braucht es auch gemeinnützige Wohnbauträger, welche bereit und fähig sind, zu investieren. Hier stimmt die aktuelle Situation leider nicht besonders optimistisch. Diverse Wohnbaugenossenschaften kämpfen mit Nachfolgeproblemen. Offenbar fehlt es der jüngeren Generation bisher an der Bereitschaft, sich für den genossenschaftlichen Wohnungsbau zu engagieren.
Weil der Stadtrat wenig davon hält, Vorgaben festzulegen, die innert nützlicher Frist nicht erreicht werden können, ersucht er die Motionäre, in Ziff. 5 der Motion die konkrete Zahl von 14 % wegzulassen. Zielführender erscheint ihm, die bestehenden Instrumente zu nutzen und neue zu evaluieren, um den Anteil an gemeinnützigem Wohnraum langfristig sichern und auch steigern zu können. Er wird dies mit seinem Gegenvorschlag zur Juso-Initiative "Für bezahlbaren Wohnraum" nach den Frühlingsferien aufzeigen. Mit dieser Vorlage soll ein wesentlicher Teil der Anliegen der Motionäre erfüllt werden. Ziff. 5 der Motionsanliegen weckt aber in der vorliegenden Formulierung falsche Erwartungen.
Die vorgeschlagene Formulierung von Ziff. 5 lautet wie folgt:
„Der Stadtrat wird beauftragt, dem Grossen Stadtrat einen Vorschlag zu unterbreiten, wie der Anteil des gemeinnützigen Wohnungsbaus am gesamtstädtischen Wohnraum langfristig erhalten und gesteigert werden kann.“

Zusammenfassend kann also festgehalten werden, dass der Stadtrat bereit ist, den Vorstoss mit den nun vorgeschlagenen Anpassungen entgegen zu nehmen. Wir hoffen, dass die Motionäre zugunsten Ihres berechtigten Anliegens flexibel genug sind, die Formulierungen ihrer Motion entsprechend anzupassen.<xml> </xml>


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