Stellungnahme zu den AL-Vorstössen zur Bodenpolitik

Generelle Vorbemerkungen zu AL-Vorstössen zur städt. Bodenpolitik

Die Vorstösse der AL zielen auf eine Änderung der städtischen Boden- und Wohnraumpolitik ab. Sie fordern im Wesentlichen, dass die Stadt weiterhin eine aktive Bodenpolitik betreibt, indem sie Land kauft. Hingegen sollen Landverkäufe nicht mehr möglich sein. Land soll nur noch im Baurecht an Private mit gemeinnützigem Zweck abgegeben werden. Verkaufserlöse sollen nicht mehr zur Mitfinanzierung von Landkäufen verwendet werden dürfen. Stattdessen sollen hierzu künftig die Baurechtszinse zweckgebunden eingesetzt werden.

Als Begründung und Legitimation für den verlangten Kurswechsel in der Bodenpolitik berufen sich alle AL-Vorstösse auf die Volksabstimmung vom 09.06.2013, bei welcher der städtische Souverän den Verkauf der Landparzelle Hohberg mit einem hauchdünnen Mehr von nur 121 Stimmen abgelehnt hat. Die AL pickt diesen einen Volksentscheid heraus und interpretiert ihn als „Feuerprobe für die städtische Landverkaufspolitik“. Mit diesem Votum habe das Volk implizite auch weiteren Landverkäufen eine Absage erteilt.

Der Stadtrat teilt diese Interpretation der Volksabstimmung vom 09.06.2013 nicht. Er weiss nicht, wer sie zu einer "Feuerprobe für die städtische Landverkaufspolitik“ erklärt haben soll. Der Stadtrat jedenfalls nicht. Zudem gibt es weder eine städtische noch eine stadträtliche (vgl. Interpellation Pivetta) „Landverkaufspolitik“. Vielmehr ging es bei diesem Volksentscheid um einen Verkaufsbeschluss des Grossen Stadtrats vom 02.04.2013, gegen den das Referendum ergriffen wurde.

Die Aussage, mit diesem Votum habe das Volk implizite weiteren Landverkäufen eine Absage erteilt, hinkt schon unter Berücksichtigung der Tatsache, dass derselbe Souverän knappe 3 Monate später, nämlich am 30.08.2013, dem Verkauf der Liegenschaft Artilleriestrasse 12 - 18 mit einem Stimmenüberhang von 547 Stimmen - also wesentlich deutlicher als bei der Ablehnung des Verkaufs der Parzelle Hohberg - zugestimmt hat. Die AL verschweigt zudem bewusst weitere Volksabstimmungen, mit welchen die aktuelle städtische Boden- und Wohnraumpolitik von den Stimmberechtigten bestätigt worden ist. Hierzu später mehr.

Die städtische Land- und Wohnraumpolitik stützt sich ab auf das Leitbild der Stadt, die Legislaturschwerpunkte 2013 - 2016, die überarbeiteten Grundsätze der Wohnraumentwicklung (Wohnraumstrategie 2014), den Beschluss der Einwohnergemeinde über einen Rahmenkredit für  Land- und Liegenschaftenerwerb vom 15. März 1998, die erneuerten Richtlinien zur Vergabe von Grundstücken der Stadt im Baurecht vom 18.09.2012 sowie auf die Immobilienstrategie vom 23.03.2010. Diese Grundlagen wurden anlässlich der Debatte über die Motion Flückiger/Simmler vom 04.03.2014 ausführlich zitiert. Es wird deshalb auf das entsprechende Ratsprotokoll verwiesen.

Der Stadtrat hat in der letzten Legislatur seine strategischen Überlegungen für die Immobilienbewirtschaftung überarbeitet. Dabei kam es zu einem Paradigmenwechsel. Dieser betrifft die Abgabe von Kleinliegenschaften zu Wohnzwecken an Private.

Sie stehen aus 3 Gründen nicht mehr im Fokus der stadträtlichen Bodenpolitik:

  1. weil ihre Wirkung auf die Stadtentwicklung bescheiden ist
  2. damit kein wesentlicher Einfluss auf den Liegenschaftenmarkt zu erzielen ist, insbes. weil sie sich weder für die Erfüllung öffentlicher Aufgaben noch für den gemeinnützigen Wohnungsbau eignen
  3. ihre Rücknahme ins städtische Eigentum finanziell uninteressant ist (Stichworte: Heimfallentschädigung und eingeschränkter Verwendungszweck von bereits  überbauten Liegenschaften).

Der Stadtrat hat betont, dass dieser Paradigmenwechsel keinesfalls eine Absage an eine aktive Baurechtspolitik darstellt. Nur soll ihr Schwerpunkt künftig vor allem auf der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus, der Schaffung von Alters- und Generationenwohnungen sowie der Schaffung resp. dem Erhalt von Arbeitsplätzen liegen. Hier macht auch die Verbilligung des Landwerts Sinn. Weil in diesen Bereichen die Potenziale und Hebelwirkungen wesentlich grösser sind, hat der GSR mit der Verabschiedung der neuen Richtlinien zur Vergabe von Grundstücken der Stadt im Baurecht am 18.09.2012 diese Stossrichtung unterstützt. In der Immobilienstrategie wurde das wie folgt formuliert: „Baurechte für Kleinliegenschaften und Einfamilienhäuser sollen in der Regel nicht im Baurecht abgegeben, sondern das Land direkt verkauft werden, da eine Rücknahme ins Eigentum der Stadt politisch und finanziell uninteressant ist.“

Im Rahmen dieses Strategiewechsels wurden die 192 privaten Baurechtsgrundstücke überprüft. Am 02.04.2013 hat der GSR 51 dieser zum Teil sehr kleinen Parzellen als entbehrlich taxiert. Da für drei dieser Grundstücke - Hohberg, Artilleriestrasse 12 - 18 und Moserstrasse 25 + 27 - ein Wert von über Fr. 2 Mio. geschätzt wurde, unterstanden die Verkaufsbeschlüsse des Stadtparlaments dem fakultativen Referendum. Gegen den Verkauf der Parzellen Hohberg und der Artilleriestrasse 12 - 18 wurde dieses auch ergriffen, mit unterschiedlichem Ausgang der Volksabstimmungen.

Die als entbehrlich beurteilten Baurechtsgrundstücke wurden und werden den Baurechtsnehmern zum Kauf angeboten und zwar zum Marktwert. Es handelte sich um Grundstücke, für die langfristig keine im öffentlichen Interesse stehende neue Nutzung absehbar ist, d.h. die aufgrund ihrer Lage und Grösse von keiner besonderen Bedeutung für die künftige Entwicklung unserer Stadt sind. Die Erlöse aus diesen Verkäufen werden dem Rahmenkredit für Land- und Liegenschaftenerwerb gutgeschrieben. Dieser ermöglicht es dem Stadtrat, flexibel und rasch zu reagieren, wenn Liegenschaften angeboten werden, die sich als Reserve zur Abgabe im Baurecht (Wirtschaftsförderung), zur Sicherstellung eigener Bedürfnisse sowie zum Zwecke des sozialen Wohnungsbaus und des Baus von Alterswohnungen eignen. Das wurde vom Stimmvolk am 20.10.1991 (1. 12 Mio.-Kredit) und insbesondere am 15.03.1998 (2. 12 Mio. Kredit) so beschlossen. Mit der Annahme der revidierten Stadtverfassung am 25.09.2011 hat das Volk diese Regelung letztmals bestätigt. Es hat damit den Mechanismus dreimal bewilligt, den die AL heute bekämpft: Nämlich, dass mit dem Erlös aus Verkäufen von Grundstücken und Liegenschaften, die nicht oder nicht mehr wichtig sind für die Stadt, der Erwerb anderer Objekte, welche den im Beschluss erwähnten Zielsetzungen entsprechen, mitfinanziert werden kann. Wenn das Volk gewollt hätte, dass gar kein Land- resp. keine Liegenschaften verkauft werden dürften, hätte es dem Rahmenkredit so nicht zugestimmt. Denn, wenn keine Verkäufe mehr möglich wären, würde der Rahmenkredit auch nicht mehr alimentiert. Für Liegenschaftenkäufe über Fr. 1 Mio. müssten dann zwingend immer Vorlagen ans Parlament erstellt werden. Dies würde es massiv erschweren, im Immobilienmarkt rasch genug reagieren zu können, um sich wichtige Grundstücke für die Stadt zu sichern. Diese Konsequenz kann ja kaum im Sinne der Urheber der heute zu behandelnden Vorstösse sein…

1.  Motion Andi Kunz

„Kein Verkauf von städtischem Land an Private ohne gemeinnützigen Zweck“

Der Motionär verlangt, dass gesetzliche Anpassungen vorzunehmen seien, damit künftig keine städtischen Grundstücke mehr an Private ohne gemeinnützigen Zweck verkauft werden dürfen. Als Begründung führt er an, in Schaffhausen sei derzeit eine überhitzte Immobilienmarktsituation zu beobachten.

Diese Analyse des Motionärs ist falsch. Wie ich bereits in der stadträtlichen Antwort auf die Motion Flückiger/Simmler am 4. März 2014 hier ausgeführt habe, sehen das alle Immobilienspezialisten und auch das Amt für Grundstückschätzung des Kantons anders. Richtig ist hingegen die Feststellung des Motionärs, dass in Schaffhausen mit Liegenschaften noch gute Renditen zu erzielen sind. Hingegen stimmt seine Ableitung nicht, dass deswegen die Preise für Mietwohnungen in der Stadt stark angestiegen seien, was zu einem Verdrängungseffekt und einer Entmischung der Quartiere führe. Der Stadtrat hat dafür keine Anhaltspunkte. Insbesondere die Bestandesmieten, die beim Grossteil aller Wohnungen gelten, sind in den vergangenen Monaten gesunken, weil der Referenzzinssatz auf ein rekordtiefes Niveau gefallen ist. Eine Erhöhung ist vorderhand nicht zu erwarten, was auch der Bericht der Credit Suisse vom März 2014 „Strukturen und Perspektiven des Schweizerischen Immobilienmarktes“ (S. 21) so prognostiziert.[1] Dasselbe gilt für das neuste Immo-Monitoring von Wüest und Partner vom 08.04.2014, welches davon ausgeht, dass aufgrund der erwarteten allgemeinen Zinsentwicklung weitere Mietzinsanpassungen in bestehenden Mietverhältnissen für das laufende Jahr sehr wenig wahrscheinlich sind.

Etwas anders sieht die Situation bei den Angebotsmieten von Neubauwohnungen aus. IAZI, eines der führenden Beratungsunternehmen im Immobiliensektor der Schweiz, das auch die Kantonalbank SH betreut, hat hier seit 2005 ein Anstieg von etwa 19 % festgestellt. Das sind etwa 2 % pro Jahr. Ich habe das ebenfalls im Rahmen der Beantwortung der Motion Flückiger/Simmler näher ausgeführt. Die Angebotsmieten sind letztes Jahr schweizweit nochmals um 3.2 % angestiegen (vgl. Immo Monitoring Wüest + Partner vom 08.04.2014, S. 2 und 36 ff.). Ob der Anstieg in diesem Masse anhalten und sich die Schere zu den Bestandesmieten weiter öffnen wird, ist zu bezweifeln und hängt stark von der Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative ab. Auch wenn die Nachfrage nach Mietwohnungen in diesem Jahr auf hohem Niveau verharren sollte, geht jedenfalls Wüest & Partner von einem schwächeren Anstieg der Mietpreise (1.4 Prozent) bei den angebotenen Wohnungen aus.[2] Bei alledem ist zu berücksichtigen, dass die Neubauwohnungen in der Stadt Schaffhausen einen kleinen Anteil am Gesamtwohnungsbestand von 18‘815 Einheiten ausmachen.

Der Motionär führt im Weiteren aus, dass die Renditeaussichten in Schaffhausen Spekulanten auf den Plan rufen würden, die mit einer geschickten Abfolge von Kauf und Verkauf sowie mit dem Bebauen der Grundstücke hohe Renditen erzielen wollten. Weil die Stadt verpflichtet sei, verantwortungsvoll mit ihrem Land umzugehen, habe sie dafür zu sorgen, dass ihr Grund und Boden nicht zu Spekulationsgut verkomme. Deshalb dürfe sie kein städtisches Land mehr an Private mit Profitabsichten mehr verkaufen, sondern nur noch an solche mit gemeinnützigem Zweck.

Da es sich bei Grund und Boden um ein begrenzt verfügbares Gut handelt, mit dem ein wichtiges Grundbedürfnis der Menschen abgedeckt wird, nämlich das Wohnen, teilt der Stadtrat die Ansicht des Motionärs: Bodenspekulation ist schädlich und deshalb zu verurteilen. Die Stadt verkauft darum auch kein Land an Spekulanten, wie das im Vorstoss suggeriert wird. Sie nimmt ihre soziale und gesamtwirtschaftliche Verantwortung wahr. Wenn Land verkauft wird, dann zum Zwecke einer sinnvollen Überbauung. In der Regel wird die Zielerreichung mit einer befristeten Bauverpflichtung und einer Rückfallklausel abgesichert. Oftmals werden im Hinblick auf allfällige Weiterverkäufe mittels Einräumung eines Vorkaufsrechts für die Stadt Sicherungen eingebaut. Ich erinnere in diesem Zusammenhang zum Beispiel an den Verkauf der Badeanstalt/Camping Langwiesen an die Gemeinde Feuerthalen oder an das Projekt Trenschen. Im Übrigen ist auf die Regelung von Art. 110 ff., insbes. von Art. 120 des kantonalen Steuergesetzes hinzuweisen, welche dazu führt, dass spekulativer Liegenschaftenhandel steuerlich bestraft wird.

Nicht einverstanden ist der Stadtrat mit dem Schluss der Motionäre, dass jeder Verkauf von Land an Private, die nicht einen gemeinnützigen Zweck verfolgen, die Bodenspekulation anheize. Das ist eine Behauptung, die so nicht im Raum stehen gelassen werden kann. Nicht alle nicht gemeinnützigen Käufer resp. Verkäufer von Immobilien sind Spekulanten. Da werden die Realitäten verzerrt dargestellt, um daraus politisches Kapital zu schlagen. Gerade der Verkauf der als entbehrlich beurteilen Baurechtsparzellen der Stadt an die bisherigen Baurechtsnehmer hat rein gar nichts mit Anheizen der Spekulation zu tun, denn in der Regel bewohnen diese Käufer die betreffenden Liegenschaften mit ihren Familien selber.

Eine Einschränkung von Landverkäufen an Private mit gemeinnützigem Zweck ist viel zu eng. Wie soll denn da noch Land zum Zweck der Wirtschaftsförderung käuflich abgegeben werden können, wenn Unternehmen keine Profitabsichten mehr haben dürften? Zum Glück erzielen Gewerbetreibende und Unternehmen Gewinne, sonst würden sie ja gar nicht mehr investieren, keine Arbeitsplätze mehr schaffen und keine Steuern bezahlen. Auch wenn die Stadt in erster Linie über die Vergabe im Baurecht Wirtschaftsförderung betreibt, soll im Ausnahmefall die Abgabe von Land zwecks Erhalt und Schaffung von Arbeitsplätzen möglich bleiben.

Die Einschränkung des Verkaufs von Land an Private mit gemeinnützigem Zweck ist aber auch im Bereich des Wohnungsbaus zu eng. Es gibt eben Grundstücke, die sich aufgrund ihrer Lage, Grösse und Bebauungsmöglichkeit gar nicht für den gemeinnützigen Wohnungsbau eignen, wie z.B. beim Trenschen. Für solche Objekte gibt es in der Regel auch kein ein Interesse gemeinnütziger Trägerschaften. Man kann hier die Realitäten nicht einfach ausblenden. Wie sollen denn diese Baugrundstücke sonst entwickelt werden? Im Übrigen ist das Erstellen von Einfamilienhäusern kein Kerngeschäft der Stadt und soll es auch nie sein. Zudem ist die Stadt kein wichtiger Player im Liegenschaftenmarkt. Dafür verfügen wir weder über einen genügend grossen Liegenschaftenbestand, noch über das Know How oder die nötigen personellen sowie finanziellen Ressourcen. Deshalb überschätzen die Motionäre auch die Möglichkeiten der Stadt, wenn sie diese auffordern, korrigierend in den Wohnungsmarkt einzugreifen, wenn dieser überhitzt sei.

Die Stadt hält selber Liegenschaften im Finanzvermögen wie z.B. Altstadtwohnungen mit höherem Standard oder Ladenlokale, mit denen sie zugunsten der Stadtfinanzen eine gewisse Rendite erzielen will und auch muss. Ich verweise hierzu auf Art. 2 des Finanzhaushaltsgesetzes, das uns bei der Haushaltsführung u.a. zur Wirtschaftlichkeit verpflichtet. Da verlangen wir adäquate Marktpreise von den Mietern, natürlich ohne als Preistreiber aufzutreten. Das ergibt sich aus unserer Verpflichtung, dem Vermögen der Stadt Sorge zu tragen und es zu erhalten. Insbesondere solange wir noch Fremdkapital verzinsen müssen, brauchen wir einen Ertrag aus der Immobilienbewirtschaftung. Er soll uns auch dabei helfen, unsere Kosten für die Liegenschaftenbewirtschaftung mitzufinanzieren. Dass unsere Zinsbelastungsquote aktuell negativ ist, zeigt, dass wir das zur Zeit sehr gut machen und natürlich auch von den tiefen Zinsen profitieren.

Ich verweise auch auf Ziff. 4.2 der Immobilienstrategie des Stadtrats vom 23.03.2010:

Da die Liegenschaften des Finanzvermögens nicht primär städtischen Raumbedürfnissen dienen, konzentriert sich deren Bewirtschaftung auf wirtschaftliche Kriterien und insbesondere auf die Ertragsoptimierung. Es werden marktkonforme Erträge und eine nachhaltige Wertentwicklung angestrebt. Die Liegenschaften weisen in der laufenden Rechnung ein positives Ergebnis aus und erwirtschaften damit einen Gewinnbeitrag an den städtischen Finanzhaushalt.

Nochmals: Die Stadt geht mit ihrem Land- und Liegenschaftenbestand verantwortungsvoll um. Zudem will der Stadtrat dem gemeinnützigen Wohnungsbau künftig einen höheren Stellenwert einräumen. Er hat schon mehrfach den Tatbeweis dafür erbracht, dass es ihm mit diesem Bekenntnis ernst ist. Zudem wird er noch vor den Sommerferien im Rahmen einer Vorlage darlegen, mit welchen Mitteln und Instrumenten dieses Ziel künftig erreicht werden soll. Die Einschränkung, dass nur noch Land an gemeinnützige Trägerschaften verkauf werden darf, braucht es hingegen nicht. Sie ist viel zu eng und beschneidet den bodenpolitischen Handlungsspielraum der Stadt unnötig.

Aus all diesen Gründen ersucht der Stadtrat den Grossen Stadtrat darum, diese Motion nicht erheblich zu erklären.

2.  Interpellation Leonardo Pivetta vom 14.11.2013

Bodenspekulation stoppen. Alternative Finanzierungsstrategien für eine aktive Bodenpolitik.“

Zu den Fragen der Interpellanten: 

1.  Teilt der Stadtrat die Auffassung, dass das Votum der Stimmbürgerinnen und Stimmbürger vom 9. Juni 2013 eine Absage an die Landverkaufs-Politik des Stadtrats war?

Der Stadtrat teilt diese Auffassung nicht. Ich verweise auf meine einleitenden Ausführungen.

2.  Hält der Stadtrat an seiner Strategie fest, eine aktivere Landerwerbsstrategie zu verfolgen?

Ja, ich verweise hierzu auf die Immobilienstrategie des Stadtrats vom 23.03.2010 und auf meine Ausführungen zur Motion Flückiger/Simmler. Wir haben ein klares Bekenntnis zu einer aktiven Landerwerbspolitik abgelegt, insbesondere zur Schaffung von Arbeitsplätzen (Wirtschaftsförderung) und zur Förderung des gemeinnützigen Wohnraums. Daran halten wir fest.

3.  Wenn ja, wie gedenkt der Stadtrat diese Strategie in Zukunft zu finanzieren?

Wir gedenken das so zu finanzieren, wie wir das in der Vergangenheit immer getan haben: Mittels eigenen und fremden Mitteln. Es gibt ja keine explizit parkierten Gelder in einem „Kässeli“, die wir für diesen Zweck einsetzen können. Es gibt nur den Rahmenkredit, der uns den nötigen kompetenzmässigen Spielraum verschafft. Die Finanzierung muss also aus der Stadtkasse bewältigt werden. Entweder hat es dort liquide Mittel oder wir müssen dafür Fremdgelder aufnehmen.


3.  Motion Andi Kunz vom 14.11.2013

Kein Ausverkauf unserer Stadt - und erst recht nicht am Volk vorbei.“ 

Motionstext: „Die Stadtverfassung ist dahingehend zu ändern, dass zukünftig jeder Verkauf von städtischen Grundstücken dem fakultativen Referendum untersteht.“

Die Motionäre machen geltend, die Mehrheit des GSR erliege unter dem Eindruck der Finanzschieflage immer häufiger der Versuchung, durch Verkauf von städtischem Land die Stadtfinanzen wieder ins Lot zu bringen.

Es gibt keine Finanzschieflage in der Stadt. Wir haben das mit der gestern präsentierten Jahresrechnung 2013 einmal mehr bewiesen. Weil wir die Hausaufgaben gemacht haben und mit den anvertrauen Mitteln sehr sparsam umgehen, hat die Stadt die Laufende Rechnung im Griff. Grössere Einnahmen aus Devestitionen sind einmalig und nicht wiederkehrend. Deshalb sind sie auch nicht dazu geeignet, einen Finanzhaushalt mit einem hohen Anteil an nicht beeinflussbaren, wiederkehrenden Ausgaben nachhaltig ins Lot zu bringen. Das würde jeglicher finanzpolitischer Vernunft widersprechen. Für die Finanzierung des Service Public zugunsten der Bevölkerung und für die Daueraufgabe des à jour Haltens unserer wichtigen Infrastruktur brauchen wir genügend hohe, wiederkehrende Einnahmen. Nur in den seltensten Fällen hätten die Stimmberechtigten die Möglichkeit, Land- und Liegenschaftenverkäufen des Grossen Stadtrats etwas entgegen zu setzen. Gemäss Stadtverfassung habe das Volk nur etwas dazu zu sagen, wenn das zum Verkauf vorgesehene Grundstück mindestens zwei Millionen Franken wert sei.

Damit beklagen die Motionäre etwas, das sie selber und auch das städtische Stimmvolk im Jahr 2011 beschlossen haben, nämlich die Kompetenzbestimmungen der neuen Stadtverfassung. Weder in den Vorberatungen des Grossen Stadtrats - der Motionär war ja sogar Mitglied der Spezialkommission - noch im Abstimmungskampf zur neuen Stadtverfassung standen die Kompetenzbestimmungen zum Kauf und Verkauf von Land- und Liegenschaften in der Kritik, auch nicht von Seiten der AL. 

Die Motionäre halten fest, der Entscheid des Parlaments, eine der letzten städtischen Baulandreserven zu "verscherbeln", habe vor dem Volk keine Mehrheit gefunden.

Damit wird suggeriert, dass das städtische Land am Hohberg billig resp. unter Wert verkauft worden wäre. Diese Unterstellung ist polemisch und wird in Abrede gestellt: Die Stadt hätte das Land zu einem realistischen, vom Amt für Grundstückschätzung überprüften Marktpreis verkauft und sicher nicht „verscherbelt“.  

Die Motionäre behaupten im Weiteren, die weitreichenden Finanzkompetenzen des Grossen Stadtrats hätten dazu geführt, dass im April 2013 beschlossen worden sei, die bewährte Baurechtspolitik aufzugeben und 51 städtische Baurechtsgrundstücke den Baurechtsnehmern zum Verkauf anzubieten.

Diese Aussage ist so nicht korrekt: Wie ich in der Einleitung erwähnt habe, war es der Stadtrat, der im Rahmen eines Paradigmenwechsels bei seiner Immobilienstrategie den Fokus geändert hat. Mit den bescheidenen Mitteln, die wir zur Verfügung haben, sollte eine bessere Hebelwirkung für unsere Zielsetzungen - Schaffung von Arbeitsplätzen und Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus sowie des Baus von Alters- und Generationenwohnungen - erzielt werden. Künftig sollen deshalb nicht mehr Eigentümer von kleineren Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern von Baurechten und subventionierten Bodenpreisen profitieren. Das Parlament hat diese Einschätzung geteilt und am 02.04.2013 von den 192 privaten Baurechten deren 51 als entbehrlich beurteilt, nicht zuletzt auch, weil sie sich künftig für keine andere Nutzung eignen. Die Motionäre machen geltend, durch diese Verkäufe würde der Stadt und künftigen Generationen Gestaltungsspielraum entzogen.

Auch diese Aussage ist falsch: Genau bei diesen überbauten, kleinräumigen Parzellen, die mit jahrzehntelangen Baurechtsverträgen belastet sind und bei denen noch eine Verpflichtung der Stadt besteht, den Eigentümern bei einem Heimfall erhebliche Entschädigungen zu leisten, ist der Gestaltungsspielraum sehr klein. Gerade deshalb hat der Grosse Stadtrat am 02.04.2013 ja beschlossen, diese Grundstücke den Baurechtsnehmern zum Kauf anzubieten.

Zudem wird von den Motionären geltend gemacht, die Stadt verliere durch den Verkauf wiederkehrende Baurechtseinnahmen, was dem Grundsatz der Nachhaltigkeit widerspreche.

Die jährlichen Einnahmen der Stadt aus Baurechtszinsen betragen aktuell Fr. 2.165 Mio. Darin sind mit einem Ertrag von rund Fr. 1.1 Mio. aber auch die gewerblich genutzten, grösseren Liegen­schaften enthalten. Die Zinsen der kleinen, privaten Baurechte fallen nicht wirklich ins Gewicht. Meistens profitieren die Baurechtsnehmer ja noch von einem vergünstigten Landpreis. Zudem wird die Stadt für die Vertragsauflösungen mit ins Gewicht fallenden Verpflichtungen für Heimfall­entschädigungen belastet. Ausserdem haben Baurechtsnehmer bei Baurechten, die nicht mehr verlängert werden, kein grosses Interesse mehr, in den Unterhalt der Liegenschaften zu investieren. Ein einmaliger Erlös zu Marktkonditionen aus einem Verkauf kann deshalb für die Stadt finanziell interessanter sein, insbesondere weil das Geld aus diesen Verkäufen wieder in den Erwerb von Land und Liegenschaften investiert werden kann. Das ist nachhaltiges Wirtschaften.

Die Motionäre führen aus, dass mit dem Ausverkauf der Stadt die Möglichkeit genommen werde, Einfluss auf die steigenden Boden- und Mietpreise zu nehmen.

Vorweg zur Klarstellung: Es wird kein Ausverkauf betrieben. Von 191 privaten Baurechten sind vom Grossen Stadtrat lediglich 51 als entbehrlich beurteilt worden. Allen diesen Baurechtsnehmern sind unter­dessen Verkaufsangebote unterbreitet worden. Verkauft werden konnten erst deren 5. Aufgrund der bisherigen Reaktionen der Baurechtsnehmer ist absehbar, dass schlussendlich höchstens etwa 1/4, also etwa 15 verkauft werden können, nicht zuletzt auch deshalb, weil die Baurechtsberechtigten immer noch von attraktiven Baurechtsbedingungen profitieren. Umgerechnet auf den Bestand von 191 Baurechten für Private werden das also etwa 7 - 8 % sein. Bei den meisten entbehrlichen Baurechten handelt es sich um kleinräumige Liegenschaften in Privatbesitz. Die grosse Mehrheit der anderen Baurechtsparzellen hingegen, insbesondere diejenigen, mit denen Arbeitsplätze geschaffen werden konnten oder die an gemeinnützige Trägerschaften abgegeben worden sind, bleibt auch weiterhin bei der Stadt. Wer hier von Ausverkauf spricht, negiert die Fakten.

Die Motionäre behaupten, mit dem Verkauf eines Teils der 51 entbehrlichen Baurechts­liegenschaften werde auf eine Einflussnahme auf steigende Boden- und Mietpreise verzichtet.

In Kenntnis der vorerwähnten Zahlen entspricht auch diese Behauptung einer Verkennung der Realitäten. Ich bitte Sie, sich zu vergegenwärtigen, dass es in der Stadt über 18‘800 Mieteinheiten gibt. Wenn wir ein paar wenige Baurechtsgrundstücke an die darin wohnenden Baurechtsnehmer und nicht etwa an irgendwelche Immobilienspekulanten verkaufen, hat das praktisch keinen Einfluss auf die Preise im Schaffhauser Immobilienmarkt.

Verkäufe von städtischen Liegenschaften sollen gemäss Motion künftig unabhängig von ihrer Grösse und ihrem Wert dem fakultativen Referendum unterstellt werden.

Das widerspricht dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit und ist auch demokratiepolitisch fragwürdig. Warum? Es ist unbestritten, dass in einem direktdemokratischen System die Entscheidungs­kompetenzen über Kompetenzzuweisungen an die zuständigen Instanzen - Exekutive, Legislative und Volk - in der Verfassung erfolgen. Dabei spielt die Tragweite des Entscheids eine massgebliche Rolle. Diese wird in der Regel finanziell beziffert. Das Volk soll vor allem bei Entscheiden von hoher Bedeutung und mit schwerwiegenden Konsequenzen für das Gemeinwesen das letzte Wort haben, nicht aber in jedem unwesentlichen Einzelfall. Dies erscheint sinnvoll, weil damit auch Exekutive und Legislative in die Verant­wortung eingebunden werden, indem man ihnen gewisse abschliessende Kompetenzen zuweist. Alles andere wäre auch ineffizient. Das gilt nicht nur, aber auch bei Landgeschäften. Solche sind im Übrigen regel­mässig im Stadtrat traktandiert. Da geht es dann meistens um kleinere Grenzbereinigungen, Landabtausche mit Privaten, Unternehmen oder anderen Gemeinwesen zur Optimierung auch von öffentlichen Bauwerken, insbes. von Strassen. Ich erwähne hier als Beispiele den Bau des Rad­wegs nach Hemmental, den Bau der A4 oder den Ausbau der S-Bahn in den Klettgau. Wenn hier jedes Mal, unabhängig vom Wert eines Grundstückgeschäfts, eine Vorlage ans Parlament erstellt werden muss und ein fakultatives Referendum offensteht, wäre das völlig unverhältnismässig und würde auch diverse öffentliche wie private Bauprojekte verzögern. Zudem entspräche es einem Misstrauensvotum gegenüber Stadtrat und Parlament, indem man ihnen die Fähigkeit absprechen würde, verantwortungsvolle Entscheide zu fällen. Aus diesen Gründen hat das Volk am 25.09.2011 beschlossen, dass Grundstückgeschäfte ab Fr. 1 Mio. vom Parlament zu beschliessen sind und solche ab Fr. 2 Mio. unter das fakultative Referendum fallen (Art. 44 lit. c, 27 Abs. 1 lit. c und 25 lit. g Stadtverfassung). Deshalb erweist sich die Aussage der Motionäre, der Stadtrat und das Parla­ment hätten - unter Wahrnehmung ihrer verfassungsmässigen Kompetenzen - das Tafelsilber am Volk vorbei verkauft, als reine Polemik. Das Volk wie die AL haben das vor 3 Jahren so gewollt und wir haben uns daran zu halten. Zudem sind die in der Verfassung verankerten Werte bei den heutigen Bodenpreisen relativ schnell erreicht. Grössere Grundstücke in der Bauzone, die für Wohnzwecke bestimmt sind, fallen fast immer darunter. Deshalb sieht der Stadtrat hier keinen Handlungsbedarf, die Verfassung nach nicht einmal einer Legislatur bereits wieder zu revidieren.

Aus all diesen Gründen beantragt ihnen der Stadtrat, die Motion nicht zu überweisen.

4.  Motion Andi Kunz vom 06.11.2013

„Baurechtszinsen für die Finanzierung einer aktiven Landerwerbs- und Wohnbaupolitik zweckbinden“

In der Einleitung dieses Vorstosses wird einmal mehr die widerlegbare Behauptung aufgestellt, das Volk habe mit der Ablehnung des Verkaufs der Parzelle Hohberg implizit auch weiteren Landverkäufen eine Absage erteilt. Die Motionäre gehen in der Folge fälschlicherweise davon aus, die Stadt werde deshalb künftig keine Liegenschaften mehr verkaufen. Weil dann auch keine Verkaufserlöse mehr für eine aktive Landerwerbspolitik zur Verfügung stünden, seien alternative Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen. Sie beantragen deshalb, hierzu künftig alle Baurechtszinsen zweckgebunden dafür zu verwenden.

Eine Zweckbindung der Baurechtszinsen, die etwas mehr als Fr. 2 Mio. pro Jahr betragen, lehnt der Stadtrat ab. Baurechtszinse und andere Liegenschaftserträge dienen dazu, den Aufwand der Stadt für die Verzinsung von Fremdkapital und für die Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften sowie für weitere Aufgaben im Dienste der Allgemeinheit mitzufinanzieren.

Das Volk hat sich am 15.03.1998 in der Abstimmung über den Rahmenkredit für Land- und Liegenschaftenerwerb (RSS 1050.7) klar dafür ausgesprochen, Erlöse aus Devestitionen für eine aktive Bodenpolitik zur Abgabe im Baurecht (Wirtschaftsförderung), zur Sicherstellung eigener Bedürfnisse sowie zum Zwecke des sozialen Wohnungsbaus und des Baus von Alterswohnungen einzusetzen. Am 25.09.2011 hat der städtische Souverän diesen Mechanismus mit der Übernahme dieser Kompetenzbestimmung in die revidierte Stadtverfassung bestätigt. Daran haben wir uns zu halten.

Ausserdem werden mit dem vom Volk am 03.03.2013 bewilligten Fonds der Wohnraumentwicklung bereits heute Erträge aus allfälligen Verkäufen und aus Baurechtszinsen von Grundstücken, die Bestandteil des Projektes Wohnraumentwicklung sind, zweckgebunden für Infrastrukturinvestitionen und für Aufwertungsmassnahmen im Zusammenhang mit der Wohnraumentwicklung der Stadt verwendet. Rahmenkredit und Wohnraumentwicklungsfonds garantieren damit Nachhaltigkeit und Flexi­bilität. Eine Zweckbindung der Baurechtszinsen ist deshalb nicht zielführend.

Aus diesen Gründen ersuchen wir Sie, diese Motion nicht zu überweisen.

 


[1] https://www.credit-suisse.com/media/production/pb/docs/privatkunden/hypotheken/cs-immobilienstudie-2014-de.pdf

[2] https://www.wuestundpartner.com/en/publikationen/immo-monitoring/ausgabe-2014/fruehlingsausgabe-2014.html


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