Wohnbaugenossenschaften sind gefordert

Schaffhauser Nachrichten vom 20.11.2013

Gemeinnütziger Wohnungsbau ist im Kanton eher eine Randerscheinung. Dennoch will gerade die Stadt künftig auf Wohnbaugenossenschaften setzen. Der Test steht beim Wagenareal an.

von mark liebenberg

Schon zum zweiten Mal in diesem Jahr kann sich die Stimmbevölkerung in der Stadt Schaffhausen zur Wohnraumpolitik äussern. Steht aktuell vor allem die Frage der Landverkäufe, welche die Stadt für ihre Immobilienstrategie tätigen will, in der Kritik, so sind sich Gegner und Befürworter doch in einem Punkt einig: In der Stadt soll vermehrt bezahlbarer Wohnraum entstehen, und die Stadt soll dies mit den ihr zur Verfügung stehenden Mitteln fördern – dies auch, weil die Zuwanderung von jungen Familien dem demografisch Wünschbaren entspricht. Doch wer sind die möglichen Partner der Stadt bei solchen Projekten? Private Investoren, Wohnbaugenossenschaften, soll die Stadt selber Bauprojekte stemmen?

Wenn man auf die Stadt Zürich schielt, dann wird deutlich, dass die Wohnbaugenossenschaften im gemeinnützigen Wohnungsbau eine Führungsrolle übernommen haben. «Aber Schaffhausen ist nicht Zürich», sagt der Finanzreferent der Stadt, Peter Neukomm, dem der Bereich Immobilien unterstellt ist. «Der Anteil der genossenschaftlich verwalteten Wohnungen in der Stadt Schaffhausen ist viel tiefer als in Zürich.» Aufgrund von zwei Vorstössen versucht die Stadt den genauen Anteil derzeit abzuklären – Neukomm geht jedoch davon aus, dass er unter zehn Prozent liegt. «Der grosse Vorteil ist, dass durch die Kostenmiete, welche Genossenschaften haben, eine gewisse Dämpfung der Entwicklung der Preise auf dem Mietmarkt erreicht wird», sagt Neukomm. Rund 1160 Wohnobjekte im ganzen Kanton sind Genossenschaftswohnungen, die von 17 in der Region ansässigen Wohnbaugenossenschaften vermietet werden. Davon befinden sich über 1000 auf dem Stadtgebiet sowie in Neuhausen am Rheinfall und Feuerthalen/Langwiesen. Dazu kommen 371 Mietwohnobjekte der schweizweit engagierten Wohnbaugenossenschaft Logis Suisse (siehe Kasten). «Für die Stadt sind die Wohnbaugenossenschaften eine wichtige Stütze», führt Neukomm aus: «Die Stadt hat ein Interesse an bezahlbaren Wohnungen und an gut durchmischten Quartieren, und da sind wir als Baurechtsgeber bereits an vielen Orten mit im Boot.» Aktuell gelte es vor allem, den Bestand an Genossenschaftswohnungen zu sichern, so der Finanzreferent. Zwar seien die Genossenschaften nicht die einzigen Träger der Wohnraumpolitik: Die Stadt selber besitzt 139 Wohneinheiten, inklusive Dienstwohnungen und Einfamilienhäuser. Darüber hinaus gibt es Stiftungen und natürlich die privaten Investoren. Ob die bestehenden Wohnbaugenossenschaften überhaupt in der Lage sind, neue Bauprojekte an die Hand zu nehmen – das steht für Neukomm in den Sternen. «Die grösste Hürde», so Neukomm, «ist der Mangel an verfügbarem Land.» Immerhin: Beim Wagenareal, das bald ausgeschrieben wird, beabsichtigt die Stadt eine wohnbaugenossenschaftliche Lösung.

Nachwuchssorgen und Kredite
Ob die 17 in der Region ansässigen Genossenschaften überhaupt grössere neue Projekte zu stemmen vermögen, da setzt auch Dino Tamagni ein Fragezeichen: «Viele der Genossenschaften kämpfen zurzeit eher mit Nachwuchssorgen», sagt der Präsident des Regionalverbands der Gemeinnützigen Wohnbauträger im Schweizerischen Wohnbaugenossenschaften-Verband. Bei neuen Projekten müssten zudem auch bestehende Genossenschaften in der Regel Kapital aufnehmen. Die letzten neuen Aktivitäten von Wohnbaugenossenschaften in der Region sind der Bau von Alterswohnungen durch die Genossenschaft Waldpark in Neuhausen am Rheinfall sowie ein Mehrfamilienhaus an der Birchstrasse, welches die ebenfalls in Neuhausen ansässige Genossenschaft Rhenania gebaut hat. Potenzial sieht Tamagni allenfalls in der Stadt: «Beim Wagenareal und auch beim Schönbühl sind wir als Verband bereits aktiv geworden. Gerade Alterswohnungen machen aus Sicht der Genossenschaften viel Sinn, denn dadurch wird immer auch Wohnraum frei, der von Familien neu besetzt werden kann.» Auch Neugründungen stehe im Prinzip nichts im Wege, so Tamagni – stehen doch hierfür der Fonds de Roulement des Bundes und weitere Kredite (unter anderem des Verbandes selber) bereit. Auch Joint Ventures mit privaten Bauunternehmern seien eine Möglichkeit. «Und unter Umständen könnte sich ja auch eine der grossen Zürcher Wohnbaugenossenschaften in Schaffhausen engagieren.» Letztlich, so Tamagni, brauche der Schaffhauser Wohnungsmarkt einen guten Mix zwischen gemeinnützigem und investorentauglichem Wohnraum. Und einen Irrtum will er gleich ausräumen: «Es handelt sich nicht um Sozialwohnungen, sondern um solche mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis.» Gemeinnützige Wohnbauträger dürfen keinen Gewinn erwirtschaften, und ihre Wohnungen sind der Spekulation entzogen, damit bleibt das Wohnen preiswert, so Tamagni. Dass der gemeinnützige Wohnungsbau und die Wohnbaugenossenschaften auch für die Region Schaffhausen wichtig sind, hat der Regionalverband mit seinem Einsitz in der regierungsrätlichen, externen Begleitgruppe zur Verbesserung des Immobilienangebotes unterstrichen. In dieser Begleitgruppe werden verschiedene Massnahmen zur Attraktivierung des Wohnstandortes in Schaffhausen diskutiert. Der Lackmustest für die Partnerschaft zwischen Stadt als Baurechtsgeber und genossenschaftlichen Trägern steht auf Stadtgebiet mit dem Wagenareal somit an. Für Werner Geel von der Eisenbahner-Bangenossenschaft ist jedoch klar: «Gemeinnützige Bauträger können nicht billiger bauen als gewinnorientierte Gesellschaften.» Geel sieht es eher, dass sich Genossenschaften bei Sanierungen alter Liegenschaften oder generell werterhaltenden Investitionen engagieren. Bei der Eisenbahner-Bangenossenschaft (143 Wohnobjekte) sei es zudem schwierig geworden, Nachwuchs zu finden, der sich für die Belange der Genossenschaft einsetzen will. «Es braucht fundierte Kenntnisse, und planerische und finanzielle Fehler passieren meist dort, wo zwar Kapital vorhanden ist, aber zu wenig Know-how.»


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